①減価償却費

減価償却とは？

設備や建物のような固定資産などの購入費用を、一定期間に分けて計上する会計処理のこと

減価償却は高額な固定資産を購入しても、すべてその年の費用とはならず、その資産の耐用年数に応じて算出した償却費が費用として計上されます。

減価償却の仕組みがもしなければ、利益が大きく出た年に固定資産を購入して費用を一括計上すれば、税負担を軽減することができてしまいます。

減価償却費の償却期間

減価償却できる期間は、資産の使用開始日から耐用年数が終了するまでです。耐用年数とは、固定資産の種類ごとに定められた、減価償却可能な年数のことです。

耐用年数を超えるまでの期間は、毎年対象となる固定資産の購入費用を毎年分割して経費計上ができます。耐用年数を超えると、その固定資産の購入費用を減価償却費として計上することはできません。

ポイントの解説

減価償却が必要な資産は、使用するほど価値が低下し、いつかその資産が利益を生み出すことができなくなるという考え方に基づいています。

減価償却の計算方法と計算例

不動産投資における減価償却費の計算式は以下の通りです（定額法）。

減価償却費＝建物　×　耐用年数による定額法の償却率

【建物価格について】
不動産投資における不動産取引金額は、建物価格と土地価格の合計額でやり取りをしますが、土地は減価償却の対象ではありません。そのため建物価格を明確にする必要があります。

「評価証明書」や「公課証明書」などで確認できる、固定資産税評価額をもとに建物価格と土地価格を按分するのが一般的です。

しかし、建物価格が安く評価されると減価償却費として計上できる金額が減少するため、節税効果が少なくなってしまいます。

一方で建物価格を高くしてしまうと、売主の売却時の消費税が増えてしまうことも考慮しなければなりません。建物価格は、常識の範囲内で売主と交渉して決めることが大切です。

それでは実際に減価償却費として計上できる金額を計算してみましょう。

【減価償却期間】
新築の場合は、耐用年数が減価償却期間となりますが、中古物件を購入した時の減価償却期間は以下の計算式を使って計算します。

減価償却期間＝（耐用年数－経過年数）＋経過年数×20%

例えば木造で築10年の物件を購入した時の減価償却期間は、以下のように計算します。

• （22年－10年）＋10年×20%＝14年

また不動産投資では、築年数が耐用年数を超える場合もあります。その場合、以下の計算式を使います。

減価償却期間＝耐用年数×20%

築10年の木造アパートを3,000万円で購入した時の減価償却費は以下のように計算します（定額法）。

• 建物価格3000万円×0.072（定額法償却率）＝216万円

②損益通算

損益通算とは？

同じ年度で発生した利益と損失を通算できる制度のこと

不動産投資の家賃収入は不動産所得にあたり、サラリーマンの給与所得と損益通算ができます。

不動産投資は人に貸し出すための不動産を購入することから、一定期間、購入費用を減価償却費として計上が可能です。

損益通算の計算方法と計算例

損益通算をすると、なぜ所得税と住民税が軽減される可能性があるのか、実際に計算してみましょう。

給与所得のみのサラリーマンが、所得税や住民税を計算する時の元になる課税所得金額を計算した結果1000万円だった場合、支払う所得税、住民税は以下の通りです。

【課税所得金額1000万円のケース】
・所得税（復興特別所得税含む）…180万1000円（100円未満切り捨て）
・住民税…100万円
・合計…280万1000円

このサラリーマンが不動産投資で300万円の赤字を出した場合、課税所得金額1,000万円から不動産所得の赤字300万円を引いた金額で所得税と住民税を計算できます。

【不動産所得の赤字により課税所得が700万円になったケース】
・所得税（復興特別所得税含む）…99万4400円（100円未満切り捨て）
・住民税…70万円
・合計…169万4400円

不動産投資によって生じた赤字を給与所得と損益通算することで、所得税・住民税合計が110万6590円軽減されました。

（参考：No.2260 所得税の税率｜国税庁）

減価償却で節税ができるのは本当？

個人や個人事業主で不動産投資をしていて、将来的に所有している物件を売却する場合は、節税にならない可能性があります。

不動産所得は以下の計算式で計算をします。

物件購入費用を減価償却費として必要経費に含めれば不動産所得が赤字になり、給与所得との損益通算で節税になる場合があります。

しかし、将来的に所有している不動産を売却する場合、売却益が出ると所得税と住民税を支払わなければなりません。

物件を売却した場合、譲渡所得という所得に所得税と住民税がかかります。譲渡所得の計算式は以下の通りです。

この譲渡所得に所得税率、住民税率を乗じて、所得税額と住民税額を計算します。

物件購入後、減価償却費を計上した金額は、資産（物件）の購入代金から差し引かなければなりません。

なお、法人として不動産投資を行う場合、減価償却は任意となっています（任意償却）。減価償却をせずに所得税と住民税を節税したい時は、法人化して不動産投資をすると良いでしょう。

ただし、明らかに利益調整とわかるような内容の場合、金融機関から融資を受ける時に審査でマイナスに働くことがあります。

減価償却による利益と経費の調整については、税理士に相談するのがおすすめです。

先送りになるケースについて実際に計算して確認してみましょう

物件を売却した時の税率は以下の通りです。

ここでは長期譲渡所得として計算をしてみましょう。

8000万円で購入した物件を6800万円で売却、売却費用を500万円とした場合、長期譲渡所得は▲1700万円です。

そのため、所得税と住民税はかかりません。

上記のケースで、仮に減価償却費として2480万円を計上していた場合、長期譲渡所得は780万円となり、「約158万円」の税金がかかります。

このように「物件をいくらで購入していくらで売却できたか」「売却費用がどれくらいかかったか」にもよりますが、物件を売却する場合、減価償却をしていると所得が増えるため税負担が増える可能性があるため注意しましょう。

1.不動産投資の目的を決める

不動産投資に限らず、投資を始める際にはまず目的を明確にすることが重要です。

投資におけるリスクとリターンは、切り離すことのできない関係にあります。大きなリターンを期待するのであれば、それに伴う大きなリスクを受け入れる覚悟が必要です。

目的を定めずに投資を始めると、せっかくリスクを取ったのに目標額に達しなかったり、一方で自分の資金状況に見合わない投資をしてしまい、結果として大きな損失を被ることもあります。

最悪の場合、元本を失い、投資を続けることさえ困難になることも考えられます。

投資の基本は、「何のために」「いつまでに」「いくら用意したいのか」を明確にすることです。この3つの要素をしっかりと設定したうえで、適切な投資商品を選ぶことが大切です。

節税目的のみで投資を始めるのは危険

サラリーマンが節税のみで投資を始めるのは危険です。なぜなら課税所得によっては、あまりメリットがない可能性もあるためです。

例えば、

1. 給与所得のみで課税所得金額が900万円、損益通算で800万円になったケース
2. 課税所得が700万円、損益通算で600万円になったケース

上記の内容で所得税率を比較してみましょう。

1のケースでは所得税率が10％下がりますが、2のケースでは損益通算で600万円になった場合、所得税率が3％しか下がりません。

このように節税効果がないわけではありませんが、課税所得金額が高額でないと節税効果を感じにくいかもしれません。

課税所得金額が少ない場合は、節税ではなく不動産収益を得る目的で投資をすることをおすすめします。

（参考：No.2260 所得税の税率｜国税庁）

2.情報収集を念入りに行う

不動産投資に関する情報は、念入りに行うことが大切です。

例えば、不動産投資にはさまざまな種類があり、それぞれ物件価格や利回りの特徴が異なります。

どの投資種類も成功事例ばかりではなく「やめた方がいい」という否定的な情報もあるため、不動産投資初心者の方は、どのような物件で不動産投資を始めれば良いか迷ってしまうこともあるでしょう。

投資用の不動産を購入する時は、ローンを利用したとしてもある程度の初期費用が必要です。失敗すれば多額のお金を失ってしまうかもしれません。

不動産投資を始める時は、実際に成功できるイメージができあがるまで、情報収集を念入りに行いましょう。

3.物件選びは慎重に行う

不動産投資のなかでも最も避けたいリスクの1つに「空室リスク」があります。空室リスクとは、入居者が何らかの事情で退去してしまい、家賃収入が得られなくなるリスクのことです。

残念ながら入居者の都合もあるため、空室リスクをゼロにはできません。大切なのは、仮に退去があったとしても、次の入居者が見つかりやすい魅力的な物件であることです。

そのため物件選びは

• 近隣に商業施設があるか
• 利用できる公共交通機関が充実しているか
• 治安はどうか

などさまざまな要素を考慮して慎重に選びましょう。

4.不動産投資に関する基本知識を身につけておく

不動産投資は、基本的な知識を身に付けてから始めるよう心がけてください。不動産投資でかかわる不動産会社や営業担当者は、投資家に合った物件ではなく、売りたい物件を紹介してくる場合があります。

多くの不動産会社は良心的ですが、万が一そうではない悪質な不動産会社に関わってしまった場合、基本知識がなければすべて鵜呑みにしてしまう可能性があります。

基本知識があれば、「この話はおかしい」「話がうますぎる」といった点に気づきやすくなります。

また不動産投資は税金や不動産の目利き、収支管理などさまざまな知識が必要です。不動産投資を始めた後も、勉強を続けることが大切です。

5.何かあった時の相談先を決めておく

多くの不動産会社では、見込み客獲得のために自社でセミナーを開催しています。積極的にセミナーや相談会に参加して、何かあった時の相談先を決めておきましょう。

個別相談会を用意している可能性もあるため、活用してみるのもおすすめです。

大家同士のつながりも重要な情報源です。自身の物件があるエリアに大家のコミュニティがないか、インターネットやSNSで調べてみましょう。