物件自体に投資用・居住用の区別はない

まず基本的な前提として、マンションの建物自体には「投資用」「居住用」といった物理的な区別はありません。どちらの目的で購入したとしても、住宅としての機能に違いはないのが一般的です。

そのため、物件の所有者であれば、当該物件を他人に貸し出すことも自分で住むことも所有権の観点では可能ですが、管理規約やローン契約などの制約を受けます。

問題となるのは、物件の物理的な用途ではなく、購入時に利用したローンの契約内容になります。

ローン完済済みなら自由に居住できる

投資用マンションに自分で住むための明確な条件は、購入時に利用した不動産投資ローンを完済していることです。

ローンを完済すれば、金融機関との契約上の制約がなくなるため、物件の所有者は原則として⾃由に⽤途を決められますが、管理規約などには従う必要があります。

同様に、ローンを利用せず全額自己資金で購入した場合も、誰からの制約も受けないため、賃貸に出すか自分で住むかを自由に選択できます。

ローン完済後は金融機関の制約はなくなりますが、マンションの管理規約による用途制限には従う必要があります。

入居者がいる場合は退去を待つ必要がある

ローンを完済しているなど、条件をクリアしていても、住みたい部屋にすでに入居者がいる場合はすぐに自分で住むことはできません。日本の法律では、入居者の居住権が強く保護されているためです。

したがって、たとえ自分の所有物件であっても、入居者を強制的に退去させることは困難です。現実的な方法としては、入居者が契約満了や自己都合で退去するのを待つことになります。

不動産投資ローンは「賃貸目的」が前提

不動産投資ローンは、購入する物件を第三者に賃貸し、そこから得られる家賃収入を返済の原資とすることを前提として組まれる「事業用ローン」です。金融機関は、物件の収益性や事業計画を審査した上で融資を決定します。

これに対して、自分が住むための住宅ローンは、契約者自身の給与収入などを返済原資とします。

このように、ローンの目的と返済原資の考え方が根本的に異なるため、投資目的で借りたローンを自己居住用に使うことは、本来の目的から逸脱する行為とみなされます。

無断居住は契約違反となり一括返済を求められる可能性

金融機関に無断で投資用マンションに住むことは、ローンの「資金使途違反」という重大な契約違反にあたります。これが発覚した場合、金融機関から厳しいペナルティを科される可能性があります。

深刻なケースでは、ローンの残債について⼀括返済を求められる可能性があります。一括返済が不可能であれば、最悪の場合、物件を手放さなければならなくなるかもしれません。

その他にも、金利の引き上げや新たな融資の停止など、将来の資産形成に悪影響を及ぼす事態も考えられます。

金融機関への事前連絡と許可取得が必須

ローン返済中にどうしても自分で住む必要が生じた場合は、必ず無断で居住せず、まずは融資を受けている金融機関に正直に事情を説明し、相談することが不可欠です。

不動産の利用目的の変更にあたるため、事前に相談し、金融機関から書面などで正式な許可を得る必要があります。

ただし、前述の通り不動産投資ローンは賃貸事業を前提としているため、自己居住への変更が認められるケースは限定的と考えられます。

安易に許可が得られると考えず、まずは相談するという姿勢が欠かせません。

家賃収入がゼロになる

直接的なデメリットは、家賃収入が完全になくなることです。不動産投資の根幹である収益源を失うため、ローンの返済は給与収入など、他の所得から支出しなければなりません。

また、家賃収入はなくなっても、マンションを所有している限り、管理費や修繕積立金、固定資産税といった維持費（ランニングコスト）は継続的に発生します。

これらの費用も自己資金で賄う必要があり、キャッシュフローは著しく悪化します。

投資用ローンの金利は住宅ローンより高い

不動産投資ローンは、家賃収入という事業収益を返済原資とするため、空室や家賃滞納などの事業リスクが伴います。そのため、金融機関は貸し倒れリスクを考慮し、契約者個人の信用で借りる住宅ローンよりも高い金利を設定するのが一般的です。

借り換えは可能なケースもありますが、金融機関や物件条件によりハードルは高く、一般的には容易ではありません。

結果として、居住目的であるにもかかわらず、高い金利を支払い続けることになり、住宅ローンを利用して物件を購入した場合と比較して総返済額が増加してしまいます。

関連記事

2026/03/19

不動産投資の金利上昇リスクとは？影響と今すぐできる対策を徹底解説

減価償却費を計上できず節税効果が消失

不動産投資のメリットの1つに、節税効果があります。

しかし、自分で住む場合は賃貸「事業」とはみなされなくなるため、減価償却費や管理費、固定資産税などを経費として計上することができません。

これにより損益通算ができなくなり、不動産投資ならではの節税メリットが受けられなくなる場合があります。

空室による物件劣化を防ぎ、家賃支出を抑えられる

投資用マンションの空室が長期化した場合、自分で住むことで家賃収入は得られませんが、自身が支払うべき家賃支出をなくすことができます。これは実質的な空室対策と捉えることも可能です。

また、人が住んでいない家は、換気が行われず湿気がこもったり、水道管が錆びついたりするなど、劣化が進みやすい傾向があります。自分で住むことで、定期的な換気や通水が行われ、物件のコンディションを良好に保つ効果も期待できます。

家賃収入はゼロになりますが、物件の資産価値維持と家計の支出削減という2つの側面でメリットがあるといえるでしょう。

賃貸需要の高いエリアに住める

不動産投資用のマンションは、安定した家賃収入を得るために、交通の便がよく、商業施設や公共施設が充実しているなど、賃貸需要の高いエリアに建てられるのが一般的です。

そのため、投資用として購入した物件は、結果的に生活利便性の高い魅力的な立地にあることが多いです。自分で住むことになれば、通勤・通学に便利であったり、買い物がしやすかったりと、質の高い生活環境を享受できる可能性があります。

将来的に自分が住むことも視野に入れる場合、投資目線だけでなく、居住快適性も考慮して物件を選ぶとよいでしょう。

管理会社を介さず直接対応できる

一棟マンションのオーナーが同じ建物内に住む場合、物件の管理がしやすくなるというメリットがあります。共用部分の清掃状況や設備の不具合などを日常的に自分の目で確認できるため、問題があれば迅速に対応できます。

ただし、入居者との距離が近くなりすぎることで、直接クレームを受けるなどのデメリットが生じる可能性も考慮する必要があります。

税務上のメリット

税務上は次の2点のメリットがあります。

• 住宅ローン控除①投資用ローン → 対象外
• 住宅ローン控除②借り換え後 → 条件満たせば対象
• 売却時の税金：居住用特例（3000万円控除）

ただし、投資用として保有していた期間がある場合、売却時の3000万円特別控除などの居住用特例の適用可否が複雑になるため、事前に税務上の確認が重要です。

入居者の退去を待つ（空室状態にする）

自分で住むための最初のステップは、対象の部屋を空室にすることです。すでに入居者がいる場合は、オーナーの都合で一方的に退去を求めることは法律上困難です。

トラブルが少なく現実的な方法は、現在の入居者が契約期間の満了や転居など、自己都合で退去するのを待つことです。退去の意向が示されたら、新たな入居者を募集せず、空室の状態を維持します。

立ち退き料を支払って退去交渉を行う方法もありますが、費用が高額になる上、交渉が必ずしも上手くいくとは限りません。

金融機関へ連絡し許可を得る

不動産投資ローンの返済中に自分で住む場合は、必ず事前に融資を受けている金融機関に連絡し、事情を説明した上で許可を得る必要があります。これは、ローンの資金使途を変更することになるため、契約上必須の手続きです。

無断で居住を開始すると契約違反となり、一括返済を求められるなどの重大なリスクがあります。相談した結果、必ずしも許可が得られるとは限りませんが、正直に状況を伝えることがトラブル回避の第一歩です。

許可が得られた場合は、条件などを書面で確認しておくとよいでしょう。

住宅ローンへの借り換えを検討する

不動産投資ローンから、より金利の低い住宅ローンへの借り換えを検討することも1つの方法です。借り換えが成功すれば、月々の返済負担を軽減できる可能性があります。

ただし、不動産投資ローンから住宅ローンへの借り換えは、金融機関にとって収益が減少するため、一般的に難しいとされています。

借り換えに応じている金融機関は限られており、審査も厳格です。物件の専有面積が30平方メートル未満のワンルームマンションなどは、対象外となるケースが多いものの、金融機関によって基準は異なります。

将来的に自分で住む可能性を考えているのであれば、購入時に住宅ローンへの借り換え実績がある金融機関を選ぶなど、事前の情報収集が重要になります。

自分で住むのが適しているケース

自分で住むという選択が適しているのは、主に経済的な制約から解放された状況にある場合です。具体的には、以下のようなケースが考えられます。

• 不動産投資ローンを完済している
• 全額自己資金で購入している
• 退職後の住まいとして活用したい

ただし、管理費や固定資産税などの維持費は引き続き発生するため、年金などの収入で賄えるかどうかの資金計画は必要です。

賃貸を続けたほうがよいケース

不動産投資の本来の目的である「家賃収入による資産形成」を優先すべき状況では、賃貸を続けるほうが合理的です。以下のようなケースでは、自己居住は慎重に検討すべきでしょう。

• 不動産投資ローンの返済が残っている
• 物件が安定して高い稼働率を維持している
• 節税効果など、不動産投資のメリットを享受したい

ローン返済中は、家賃収入が返済の柱となります。安定した収益が出ている優良物件を手放し、自ら住むことはキャッシュフローを悪化させ、投資計画そのものを頓挫させるリスクがあります。

投資目的を達成するまでは、賃貸事業を継続することが推奨されます。

売却も含めた総合的な判断を

「自分で住む」か「貸し続ける」かの二択だけでなく、「売却する」という第三の選択肢も常に視野に入れておくことが欠かせません。

不動産市場の状況によっては、売却して利益を確定させ、売却資金で新たに居住用の物件を購入するほうが、結果的によい選択となる場合もあります。

現在の物件の市場価値はいくらなのか、売却した場合にどれくらいの利益（または損失）が出るのかを把握するために、不動産会社に査定を依頼してみるのもよいでしょう。

賃貸を続けた場合の将来的な収益予測と、売却した場合の利益を比較検討し、合理的な選択をすることが大切です。

Q. ローン返済中でも住める？

原則として住むことは難しいとされています。

不動産投資ローンは、物件を賃貸に出して家賃収入を得ることを目的とした事業用ローンです。そのため、自己居住は契約上の「資金使途違反」にあたる可能性があります。

どうしても住む必要がある場合は、必ず事前に金融機関に相談し、許可を得なければなりません。

ただし、許可が下りるケースは極めて稀です。無断で居住した場合、ローンの一括返済を求められるリスクがあります。

Q. 入居者がいる場合はどうする？

入居者がいる場合、オーナーの都合で一方的に退去を求めることはできません。借地借家法により、入居者の居住権は強く保護されています。

「自分が住みたい」という理由は、契約解除の「正当な事由」とは認められないのが一般的です。そのため、入居者が自らの意思で退去するのを待つ必要があります。

Q. 住んだ後に再び賃貸に出せる？

状況によって異なります。ローンを完済している場合は、所有者の自由な判断で再び賃貸に出すことが可能です。

問題は、ローン返済中に金融機関の許可を得て自分で住んでいた場合です。この場合、再度賃貸に出すことは「事業の再開」にあたるため、あらためて金融機関に相談し、許可を得る必要があります。

また、不動産投資ローンから住宅ローンに借り換えていた場合は注意が必要です。住宅ローンは自己居住が条件のため、原則として賃貸に出すことは契約違反となります。

無断で貸し出すと、一括返済を求められるリスクがあります。