業者の説明と実態のギャップ

ワンルームマンション投資の営業現場では、「将来の年金対策になる」「生命保険の代わりになる」といったセールストークが頻繁に用いられます。しかし、これらの説明と実際の運用実態にはギャップが存在することがあります。

例えば、月々の収支が赤字であっても「節税効果で相殺できる」「保険料を払っていると思えばよい」などと説明され、投資家が赤字経営の重大さに気づきにくい状況が作られがちです。

その結果、毎月の持ち出しや将来的なリスクを十分に理解しないまま契約してしまうこともあります。

説明と実態の乖離が、投資家が後悔する要因となっています。

「からくり」の本質は情報の非対称性

ワンルームマンション投資における「からくり」の根本的な原因は、販売業者と投資家の間に存在する「情報の非対称性」にあります。

情報の非対称性とは、取引を行う当事者間で、保有する情報の量や質に圧倒的な格差がある状態を指します。

不動産業者は、物件の適正価格、将来の家賃下落リスク、大規模修繕の計画といった専門的な情報を豊富に持っています。

一方で、多くの個人投資家、初心者は、提示された情報を基に判断するしかありません。業者によっては自社の利益を最大化するために、投資家にとって不利な情報を隠したり、過度に楽観的な収支シミュレーションを提示したりすることがあります。

投資家が物件の適正価値を自身で判断できないまま契約してしまうと、結果的に相場より高い価格で物件を購入させられ、損失を被ることになります。

この情報格差こそが、投資家が不利な状況に陥る「からくり」の本質といえるでしょう。

少額の自己資金で始められる理由

ワンルームマンション投資が初心者でも始めやすいとされる理由は、他の不動産投資に比べて必要な資金額が少ない点にあります。

アパートやマンションを1棟丸ごと購入する場合、数千万円から億単位の資金が必要となりますが、ワンルームマンションであれば1室単位での購入となるため、物件価格を1000万円台から2000万円台に抑えることが可能です。

物件価格が比較的安価であるため、金融機関のローン審査のハードルも下がりやすく、年収が高くない会社員でも融資を受けられる可能性があります。

中には、自己資金をほとんど使わずにローンを組める「フルローン」を提案されるケースもあり、手元の資金を取り崩さずに始められる手軽さが、多くの投資家にとって魅力となっています。

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家賃収入でローンを返済する構造

ワンルームマンション投資の基本的な収益構造は、入居者から得られる毎月の家賃収入を、金融機関へのローン返済に充てるというものです。

具体的には、以下の流れでキャッシュフローが形成されます。

1. 家賃収入: 入居者から毎月家賃を受け取ります。これが主な収入源です。
2. 支出: 家賃収入から、ローンの返済額、管理会社への管理委託料、建物の管理費・修繕積立金、固定資産税などの経費を支払います。
3. 利益: 家賃収入からすべての支出を差し引いた金額が、オーナーの手元に残る利益（キャッシュフロー）となります。

この構造により、投資家は自身の給与収入から多額の資金を拠出することなく、他者（入居者）の家賃で資産を形成していくことが可能になります。

団信による生命保険効果

不動産投資ローンを組む際、多くの金融機関では「団体信用生命保険（団信）」への加入が必須または推奨されます。

団信とは、ローン契約者に万が一の事態（死亡または高度障害状態）が発生した場合に、保険金によってローン残高が全額弁済される仕組みの保険です。

この仕組みにより、遺された家族はローン返済の負担なく、家賃収入を生み出すワンルームマンションを資産として引き継ぐことができます。この点から、ワンルームマンション投資は「生命保険の代わりになる」と説明されることがあります。

ただし、団信がカバーするのはあくまでローン残債のみです。

ローンがなくなっても、物件の管理費や修繕積立金、固定資産税といった維持費は引き続き発生します。

また、空室リスクや家賃下落リスクといった賃貸経営そのもののリスクがなくなるわけではありません。

そのため、団信の効果を過信せず、あくまで不動産投資に付随する保障の1つとして捉えることが欠かせません。

新築物件に上乗せされた販売価格

新築ワンルームマンションの販売価格には、本来の物件価値に加えて、販売会社の利益や広告宣伝費などが上乗せされているのが一般的です。これは「新築プレミアム」と呼ばれ、価格の10％から30％に相当することもあります。

多くの投資家は、物件の適正価格を判断する術を持たないため、業者が提示する価格を受け入れてしまいがちです。

しかし、新築プレミアムが上乗せされた物件を購入すると、購入した瞬間に資産価値が下落するリスクを抱えることになります。一度でも人が住めば中古物件となり、新築プレミアムは剥落します。

その結果、売却しようとしても購入価格を大幅に下回る金額でしか売れず、多額の売却損（キャピタルロス）が発生する可能性が高まります。

サブリース契約の罠

サブリース契約は、不動産会社がオーナーから物件を一括で借り上げ、入居者に転貸する仕組みです。空室の有無にかかわらず一定の家賃が保証されるため、「家賃保証」とも呼ばれ、投資家にとって安心材料のように見えます。

【サブリース契約の仕組み】

• オーナーが物件をサブリース会社に一括で貸し出す
• サブリース会社が入居者に転貸（又貸し）する
• オーナーは空室にかかわらず、サブリース会社から保証賃料を受け取る

借地借家法では借主（この場合はサブリース会社）の賃料減額請求権が認められているため、オーナーが減額を拒否することは困難です。

さらに、恐ろしいのはサブリース会社の倒産リスクです。会社が倒産すれば、家賃保証は当然なくなり、オーナーはローン返済に窮することになります。

過去には、サブリースを前提としたずさんな融資で社会問題となった「かぼちゃの馬車事件」のように、多くのオーナーが自己破産に追い込まれた事例もあります。

家賃保証という言葉の裏にあるリスクを正しく理解することが不可欠です。

(参考：かぼちゃの馬車事件に巻き込まれた大家さん | 別所不動産)

管理費・修繕積立金の設定

ワンルームマンションを所有すると、毎月「管理費」と「修繕積立金」をマンションの管理組合に支払う必要があります。管理費は共用部分の清掃や維持管理に、修繕積立金は将来の大規模修繕工事に備えるための費用です。

新築マンションの販売時には、これらの費用が意図的に低く設定されていることがあります。月々のランニングコストを安く見せることで、収支シミュレーション上の利回りを高く見せ、投資家が購入しやすくするためです。

しかし、実際にマンションの維持管理を続けていくと、当初の設定では費用が不足することが明らかになります。その結果、数年後には管理費や修繕積立金が値上げされるケースが少なくありません。

例えば、当初1万円だった費用が1万5000円に、場合によっては2万5000円以上に上がることもあります。

この値上げは、毎月のキャッシュフローを直接圧迫し、収支計画を狂わせる要因となります。

購入前に、長期修繕計画や修繕積立金の改定予定を確認し、将来的な費用の値上がりリスクも考慮したうえで判断することが重要です。

ローン金利による金融機関の利益

ワンルームマンション投資の多くは、金融機関からの「不動産投資ローン」を利用して行われます。このローン金利が、金融機関にとっての主要な収益源となっています。

注意すべき点は、不動産投資ローンは、自身が居住するための住宅ローンと比較して金利が高い傾向にあることです。

住宅ローンが変動金利で1％を下回ることも珍しくないのに対し、不動産投資ローンは2％〜4％程度が一般的です。

金利の差は、総返済額に影響を与えます。例えば、2000万円を35年ローンで借り入れた場合、金利1％と2％では総返済額に約400万円もの差が生じます。

金融機関は、借入者の年収や勤務先、資産状況、物件の収益性などをもとに審査を行い、リスクに応じて金利を設定しています。

投資家は、ローンを組む際に複数の金融機関を比較検討し、少しでも有利な条件を引き出す努力が求められます。

（参考：不動産投資ローン | オリックス銀行）
（参考：住宅ローンシミュレーション　総支払額の計算 | 一般財団法人　住宅金融普及協会）

毎月の持ち出し（赤字）が発生する理由

ワンルームマンション投資で損をする分かりやすい状況は、毎月のキャッシュフローがマイナスになることです。

つまり、家賃収入よりもローンの返済額や管理費などの支出が多くなり、オーナーが自己資金から不足分を補填（持ち出し）している状態を指します。

赤字が発生する主な原因は、購入価格が割高であるためにローン返済額が高額になることや、想定よりも経費（管理費、修繕積立金など）がかさむことです。

業者の楽観的な収支シミュレーションを鵜呑みにしてしまうと、購入後に現実の支出とのギャップに苦しむことになります。

年間で見ると数十万円のマイナスになることも珍しくなく、これが投資失敗の典型的なパターンです。

そのため、ワンルームマンション投資では、表面利回りだけでなく、実際の手残り（キャッシュフロー）まで含めて慎重に確認することが重要です。

購入直後の資産価値下落

新築のワンルームマンションに顕著なのが、購入した直後に資産価値が下落するリスクです。

前述の通り、新築物件の販売価格には、デベロッパーや販売会社の利益、広告宣伝費といった「新築プレミアム」が上乗せされています。

しかし、購入者が一度でも入居すれば、物件は「中古」扱いとなり、新築プレミアムは失われます。一般的に、新築物件は購入直後に10％〜20％程度価値が下落するといわれています。

価値下落は、売却時に問題となります。例えば、3000万円で購入した物件の価値が2500万円に下がってしまった場合、ローン残高が売却価格を上回る「残債割れ」の状態に陥る可能性があります。

残債割れになると、売却時に自己資金で差額を補填しなければならず、「売りたいのに売れない」という状況に追い込まれます。

不動産投資を始める際は、家賃収入だけでなく、将来的な売却価格まで見据えて購入価格の妥当性を判断しましょう。

空室・家賃下落リスクの現実

ワンルームマンション投資の最大のリスクは、1室しかないために空室が発生すると家賃収入が完全にゼロになる点です。

複数の部屋を持つ1棟アパートであれば、1室が空室でも他の部屋の家賃でカバーできますが、ワンルームではリスク分散ができません。

空室期間中は、ローン返済や管理費などをすべて自己資金で支払う必要があり、収支は一気に悪化します。

また、建物の経年劣化や周辺競合の増加によって、家賃が徐々に下落していく点にも注意が必要です。

総務省統計局の資料によれば、家賃の下落率は年率に換算すると1％程度であろうと市場関係者の間で言われています。一般的に新築時は「新築プレミアム」として相場より高い家賃が設定されているため、最初の入居者が退去した後の下落幅は大きくなる傾向があります。

不動産会社の収支シミュレーションでは、この家賃下落が考慮されていなかったり、甘く見積もられていたりするケースが多いため注意が必要です。

購入時に満室で収支がギリギリの状態だと、将来の家賃下落によって赤字に転落する可能性が高いと考えられます。

「節税」の嘘と真実

ワンルームマンション投資のセールストークとして多用される「節税効果」ですが、実態は限定的であり、多くの投資家が期待するほどの効果は得られません。

不動産投資で節税の鍵となるのが「減価償却費」です。これは建物の購入費用を法定耐用年数にわたって分割し、経費として計上するものです。

しかし、ワンルームマンションの多くは鉄筋コンクリート（RC）造で、法定耐用年数が47年と長いため、年間に計上できる減価償却費は少額になります。

また、不動産所得の赤字を給与所得と相殺する「損益通算」による節税効果も、所得税率が高い高年収の人でなければメリットはありません。一般的に年収900万円以下の人の場合、節税効果はほとんど期待できないでしょう。

そもそも、減価償却費を計上して会計上の赤字を作り節税するということは、それだけ物件の収益性が低いことの裏返しでもあります。節税額以上にキャッシュフローの赤字が大きければ、トータルでは損をしています。

節税効果を過度に期待するのは危険であり、あくまで投資の副次的なメリットとして捉えるべきです。

（参考：建物の耐用年数表 | 財務省）

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業者の説明を鵜呑みにする

ワンルームマンション投資で失敗する人に共通する特徴は、不動産会社の営業担当者の説明を無批判に信じてしまうことです。知人からの紹介や、営業担当者の人柄がよいといった理由で、冷静な判断ができなくなるケースが後を絶ちません。

「節税になります」「保険の代わりです」「都心だから安心です」といったセールストークは、投資のメリットの一部を切り取ったものに過ぎず、デメリットやリスクについては十分に説明されないことがほとんどです。

特に、不動産投資に慣れていない初心者の場合、専門知識の差から営業資料やシミュレーションをそのまま信じてしまうことも少なくありません。

投資は自己責任が原則です。どんなに信頼できる相手からの情報であっても、それを鵜呑みにせず、必ず自身で裏付けを取り、客観的なデータに基づいて判断する姿勢が不可欠です。

シミュレーションを検証しない

不動産会社が提示する収支シミュレーションを、そのまま信じてしまうことも典型的な失敗パターンです。

業者が作成するシミュレーションは、自社に有利な条件で作成されている場合もあり、投資家を誤認させるような内容になっている可能性があります。

例えば、以下のような楽観的な前提が置かれていることがよくあります。

• 家賃下落を考慮していない: 10年後、20年後も現在の家賃が維持される前提になっている。
• 空室期間を想定していない: 常に満室稼働が続く前提になっている。
• 経費を過少に見積もっている: 管理費・修繕積立金の値上がりや、突発的な修繕費用が考慮されていない。

不動産投資の収支シミュレーションは将来の収益を保証するものではなく、前提条件によって結果が大きく変わります。業者側は「この収支を保証するものではありません」と小さく注記するだけで、非現実的な数字を提示することが可能です。

ただ、不動産会社には「宅地建物取引業法」「景品表示法」など法律上の規制があり、明らかに虚偽の説明をすることなどは厳しく規制されています。

投資経験が豊富な人であれば、シミュレーションの不自然さに気づけますが、初心者は見抜くことが困難です。

提示されたシミュレーションを疑い、自身で厳しめの条件を設定して再計算することが、失敗を避けるために不可欠です。

（参考：宅建業法とは｜不動産取引のルールと実務ポイント - 全日ラビー不動産コラム）
（参考：トラブル予防！不動産広告表示の注意点）

出口戦略を考えない

購入時のメリットばかりに目が行き、将来どのようにして投資を終えるか、すなわち「出口戦略」を全く考えていないことも、失敗する人に共通するパターンです。

不動産投資は、物件を売却して初めて最終的な損益が確定します。いくら毎月のキャッシュフローがプラスでも、売却時に購入価格を大幅に下回る金額でしか売れなければ、トータルでは損失を被ることになります。

出口戦略を考えないまま投資を始めると、以下のような問題に直面しがちです。

• 売り時を逃す: 不動産市況がよいタイミングで売却できず、価格が下落してから慌てて売ることになる。
• 残債割れで売れない: ローン残高が売却価格を上回り、自己資金を投入しないと売却できない。
• 税金で利益が減る: 譲渡所得税の税率が高い短期（所有期間5年以下）で売却してしまい、手残りが少なくなる。

ワンルームマンションは、そもそも出口戦略の選択肢が売却中心になりやすいという特徴があります。

購入を検討する段階で、「何年後に、いくらで売却できそうか」「その際の税金はいくらか」といった具体的なシミュレーションを行い、出口まで見据えた計画を立てることが必須です。

立地を最重視する

不動産投資の成否を分ける重要な要素は「立地」です。建物は経年で劣化しますが、立地の価値は簡単には変わりません。長期的に安定した賃貸需要が見込めるかどうかは、立地条件によってほぼ決まるといっても過言ではありません。

騙されないための物件選びでは、以下のポイントを重視して立地を評価しましょう。

• 交通の利便性: 主要なターミナル駅から電車で30分圏内、最寄り駅から徒歩5分〜10分以内が目安です。
• 生活の利便性: スーパー、コンビニ、ドラッグストアなどの生活利便施設が徒歩圏内に充実しているかを確認します。
• 人口動態: 人口が増加傾向にある、または減少しにくいエリアを選びます。自治体が公表している将来人口推計などが参考になります。

机上の情報だけでなく、実際に現地に足を運び、自身の目で周辺環境や街の雰囲気を確かめることが欠かせません。昼と夜、平日と休日で街の様子は変わるため、時間帯を変えて複数回訪れるのが望ましいでしょう。

新築と中古の比較

ワンルームマンション投資を始める際、初心者にとっては中古物件が有力な選択肢の1つとして考えられます。その理由は、リスクを抑えつつ、より現実的な収益性を判断できるためです。

中古物件を選ぶ主なメリットは以下の通りです。

• 価格が手頃: 新築物件に上乗せされている「新築プレミアム」がないため、割安な価格で購入できます。購入価格を抑えられるため、利回りが高くなる傾向があります。
• 資産価値が安定: 中古物件はすでに価格がある程度下落しているため、購入後の急激な価値下落リスクが比較的小さいです。
• 実績が確認できる: 過去の入居状況や家賃履歴を確認できるため、空室リスクや将来の家賃収入をより正確に予測できます。

もちろん、中古物件には修繕費がかさむリスクもありますが、購入前に物件の状態や長期修繕計画をしっかり確認することで、リスクはある程度軽減できる可能性があります。

新築という言葉の響きに惑わされず、投資対象として冷静に中古物件のメリットを評価することが大事です。

収支シミュレーションを厳しく見積もる

不動産業者から提示される収支シミュレーションは、あくまで販売促進のための参考資料です。それを鵜呑みにせず、必ず自分自身で、より現実的で厳しい条件に基づいたシミュレーションを行うことが不可欠です。

厳しいシミュレーションを行う際には、以下の項目を必ず盛り込みましょう。

• 家賃下落率: 築年数の経過とともに家賃は下落します。年間1％程度の下落を想定しておくのが現実的です。
• 空室期間: 退去から次の入居者が決まるまで、1〜2ヶ月の空室期間を年に1回程度は見込んでおきましょう。
• 経費の上昇: 管理費や修繕積立金は、長期的に見て値上がりする可能性が高いです。数年ごとに5％〜10％程度の上昇を織り込みます。
• 突発的な修繕費: エアコンや給湯器の交換など、予期せぬ出費に備え、年間で数万円程度の予算を確保しておきます。
• 広告料や原状回復費: 入居者が入れ替わる際には、仲介会社への広告料（家賃1ヶ月分など）や、部屋のクリーニング・補修費用が発生します。

これらのネガティブな要素をすべて含んだ上で、それでもなおキャッシュフローがプラスになる物件でなければ、長期的に安定した経営は難しいでしょう。

業者の信頼性を確認する

物件そのものの評価と並行して、取引相手となる不動産会社の信頼性を見極めることも大事です。信頼できない業者と取引をしてしまうと、不利な条件で契約させられたり、購入後のサポートが得られなかったりするリスクが高まります。

信頼できる業者かどうかを判断するために、以下の点をチェックしましょう。

• 実績と評判: 投資用物件の売買や管理において、豊富な実績があるかを確認します。インターネット上の口コミや評判も参考にしますが、情報源の信頼性には注意が必要です。
• デメリットの説明: 投資のメリットだけでなく、空室リスクや家賃下落リスクといったデメリットや、それに伴う対策まで丁寧に説明してくれる業者は信頼できる可能性が高いです。
• 営業手法: 電話や訪問で強引に契約を迫る、あるいは「今だけ」「特別に」といった言葉で決断を急がせるようなプッシュ型の営業を行う業者は要注意です。優良な物件は、強引な営業をしなくても売れていきます。
• 免許情報: 宅地建物取引業の免許番号を確認し、行政処分の履歴がないかを国土交通省の検索システムなどで確認することも有効です。

複数の会社と面談し、担当者の知識や対応を比較検討することで、長期的に付き合えるパートナーとなりうる業者を見極めましょう。

早期売却（損切り）の判断基準

毎月の赤字が続き、将来的な収支改善も見込めない場合、損失を確定させてでも物件を売却する「損切り」が有効な選択肢となることがあります。傷が浅いうちに撤退することで、将来にわたって続く損失の拡大を防ぐことができます。

損切りを判断する基準は以下の通りです。

• 継続的な赤字: 毎月のキャッシュフローが恒常的にマイナスであり、自己資金の持ち出しが続いている。
• 改善の見込みがない: 家賃下落や経費の値上がりにより、今後さらに収支が悪化することが予測される。
• 精神的な負担: 赤字経営がストレスとなり、本業や日常生活に支障をきたしている。

まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、現在の市場価値を正確に把握することから始めましょう。

賃貸管理会社の見直し

現在の収支が悪化している原因が、賃貸管理会社の管理体制や運営能力にある場合、管理会社を変更することで状況が改善する可能性があります。

例えば、以下のようなケースでは管理会社の見直しを検討すべきです。

• 空室期間が長い: 周辺の類似物件と比較して、明らかに空室期間が長い場合、管理会社の入居者募集能力（客付け力）が低い可能性があります。
• 管理委託料が高い: 相場（家賃収入の5％程度）よりも著しく高い管理委託料を支払っている場合、より安価で質のよい会社に変更することでコストを削減できます。
• 対応が遅い・不誠実: 入居者からのクレーム対応や、オーナーへの報告・連絡が遅いなど、管理業務の質に問題がある場合。

変更を検討する場合は、複数の管理会社から提案や見積もりを取り、サービス内容、管理費用、入居率の実績などを比較検討しましょう。

信頼できる管理会社に切り替えることで、入居率が向上し、不要なコストが削減され、収支がプラスに転じることも期待できます。

繰り上げ返済でキャッシュフローを改善

手元の自己資金に余裕がある場合は、ローンの「繰り上げ返済」を行うことで、月々のキャッシュフローを改善できる可能性があります。

繰り上げ返済には、返済期間を短縮する「期間短縮型」と、毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」の2種類があります。キャッシュフローの改善を目的とする場合は、「返済額軽減型」を選択します。

毎月のローン返済額が減少すれば、その分だけ支出が減り、収支がプラスに転じる、あるいは赤字幅を縮小させることができます。赤字経営から脱却できれば、物件を売却せずに保有し続けるという選択肢も生まれます。

ただし、繰り上げ返済を行うと手元の現金が減少するため、突発的な修繕や急な出費に対応できなくなるリスクも考慮しなければなりません。

生活防衛資金や将来必要となる資金を確保した上で、余裕資金の範囲内で行うことが必須です。

まずは金融機関に相談し、繰り上げ返済による返済額の軽減効果をシミュレーションしてみましょう。

向いている人の条件

一般的にワンルームマンション投資は、誰にでも適した投資というわけではありません。しかし、一定の条件を満たす人にとっては、資産形成の選択肢の一つとなる場合があります。以下のような条件に当てはまる人は、比較的向いているといえるでしょう。

• 豊富な自己資金がある人: ローンに頼らず現金で購入できる、あるいは頭金を多く入れて借入額を抑えられる人、低い借入金利で運用できる人は、金利負担が少なくキャッシュフローを確保しやすくなります。
• 不動産投資の知識・経験が豊富な人: 物件の価値を自身で見極め、相場より割安な物件（例えば、築古だが立地がよい、リフォームで価値向上を見込めるなど）を発掘できる能力がある人。
• 長期的な視点で運用できる人: 短期的な価格変動に一喜一憂せず、数十年単位での資産形成を目的とし、家賃下落や修繕費の発生を織り込んだ上で計画を立てられる人。
• 複数の物件を所有しリスク分散できる人: 1室のみの所有では空室リスクが集中しますが、エリアや築年数の異なる複数のワンルームを所有することで、収入の安定化を図れる人。

これらの条件を満たす人は、ワンルームマンション投資のリスクをコントロールしながら、資産ポートフォリオの一部として活用できる可能性があります。

向いていない人の特徴

一方で、以下のような特徴に当てはまる人は、ワンルームマンション投資で失敗する可能性が高いため、避けるべきといえます。

• 業者の話を鵜呑みにする人: 営業担当者のセールストークを無批判に信じ、自身で情報収集や検証を怠る人は、不利な条件で契約させられるリスクが高いです。
• 自己資金が少ない人: フルローンやそれに近い形で投資を始めようとする人は、金利負担が重くなり、少しの空室や家賃下落で収支が赤字に転落しやすくなります。
• 節税や保険代わりが主目的の人: ワンルームマンション投資の節税効果や保険効果は限定的です。これらの副次的なメリットを主目的にすると、本質である収益性を見誤り、結果的に損をする可能性が高まります。
• 短期的な利益を求める人: 不動産投資は長期的な視点が必要な投資です。すぐに利益が出る、あるいは短期で売却して儲けようと考えている人には向いていません。
• 勉強や情報収集が苦手な人: 不動産市況や税制、法律など、学ぶべきことは多岐にわたります。継続的な学習を厭う人は、変化に対応できず、不利な状況に陥りやすくなります。

ワンルームマンション投資は、知識や資金余力が不足した状態で始めると、空室や家賃下落の影響を受けやすいため、自身に合った投資かどうかを慎重に見極めることが必要です。

Q. ワンルームマンション投資は本当に儲かる？

物件選びと運用戦略を間違えなければ、利益を出すことは可能です。

ただし、そう簡単に全員が利益を出せるものでもありません。業者のいうままに高値で新築物件を購入したりすると、投資したのに損をすることもあるでしょう。

立地がよく、適正価格の中古物件を選び、厳しい収支シミュレーションをクリアできる場合に限り、安定した収益が期待できます。

Q. 節税目的でワンルームマンション投資をするのはあり？

結論からいうと、節税のみを目的としてワンルームマンション投資を始めるのは推奨できません。

鉄筋コンクリート造の物件は減価償却期間が長いため、年間に経費計上できる金額が少なく、節税効果は限定的です。

また、節税効果が得られるのは所得税率の高い高年収の人に限られます。

節税額以上にキャッシュフローの赤字が大きい「損する節税」に陥る危険性もあり、あくまで収益性を最優先に考えるべきです。

Q. 新築と中古、どちらを選ぶべき？

投資初心者には、中古物件が有力な選択肢の1つとして考えられます。

新築物件は価格に業者の利益などが上乗せされており、購入直後に価値が下落するリスクが高いです。

一方、中古物件は価格が比較的安く、利回りが高くなる傾向があります。また、過去の家賃収入や入居率といった実績データを確認できるため、より現実的な収支計画を立てやすいというメリットもあります。

修繕費のリスクはありますが、それを差し引いても中古物件のほうが堅実な投資といえるでしょう。

ただ、築年数だけで判断するのではなく、立地や管理状態、価格と収益性のバランスを総合的に確認することが重要です。