費用総額の目安は売却価格の4〜6％

不動産売却にかかる費用の総額は、一般的に売却価格の4〜6％程度が目安とされています。

例えば、3000万円で不動産を売却した場合、120万円から180万円程度の費用がかかる計算です。

ただし、物件の状況や売却の条件によって金額は変動するため、あくまで概算として捉えておきましょう。

必ずかかる費用と状況次第の費用

不動産売却の費用は、すべてのケースで発生する「必ずかかる費用」と、特定の状況下でのみ発生する「状況次第の費用」に大別できます。

【必ずかかる費用】

• 仲介手数料：不動産会社に仲介を依頼した場合に発生します。
• 印紙税：売買契約書（紙）を作成する際に必要です。（電子契約の場合は不要）

【状況次第でかかる費用】

• 抵当権抹消費用：住宅ローンが残っている場合に必要です。
• 譲渡所得税・住民税：売却によって利益（譲渡所得）が出た場合に課税されます。
• 測量費：土地や一戸建てで、隣地との境界が未確定の場合に発生します。
• 建物の解体費：古家を解体して更地として売る場合に必要です。
• ハウスクリーニング費：室内を清掃して印象をよくしたい場合に利用します。
• 引越し費用：居住中の家を売却する場合に発生します。

自身の状況に合わせて、どの費用が必要になるかを事前にリストアップしておくことが欠かせません。

仲介手数料｜最大の費用項目

仲介手数料は、不動産会社に売却の仲介を依頼し、売買契約が成立した際に支払う成功報酬です。不動産売却にかかる費用の中で、大きな割合を占めることが一般的です。

法律（宅地建物取引業法）で上限額が定められており、多くの不動産会社が上限額を正規の手数料として設定しています。

売却価格が400万円を超える場合、以下の速算式で簡単に上限額を計算できます。

• 仲介手数料（上限・税込） = （売却価格 × 3％ ＋ 6万円） × 1.1（消費税）

例えば、3000万円で売却した場合の仲介手数料の上限は105万6000円です。支払うタイミングは、売買契約時に半額、物件の引き渡し時に残りの半額を支払うのが一般的です。

印紙税｜契約書に貼付する税金

印紙税は、不動産売買契約書など、特定の経済取引に関する文書を作成する際に課される税金です。

納税は、契約書に記載された金額に応じた収入印紙を購入し、契約書に貼り付けて消印をすることで完了します。

不動産売買契約書の場合、契約金額によって税額が定められています。現在、2027年3月31日までは軽減措置が適用されており、税額は以下の通りです。

通常、売買契約書は売主用と買主用の2通作成するため、それぞれが1通分の印紙税を負担します。ただし、電子契約の場合は 印紙税が不要です。

（参考：No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置｜国税庁
）

抵当権抹消費用｜ローン完済時に必要

売却する不動産に住宅ローンが残っている場合、金融機関は当該不動産を担保として「抵当権」を設定しています。

抵当権とは、ローン返済が滞った際に金融機関が不動産を差し押さえる権利のことです。金融機関はその不動産を売却し、得られた代金から優先的に貸付金を回収することができます。

不動産を売却するには、この抵当権を抹消する必要があり、そのための手続きに費用がかかります。

抵当権抹消の手続きは司法書士に依頼するのが一般的で、費用は以下の2つで構成されます。

• 登録免許税：不動産1筆あたり1000円。土地と建物であれば2000円です。
• 司法書士への報酬：依頼する司法書士によりますが、1万5000円〜2万円程度が相場です。

譲渡所得税・住民税｜売却益が出た場合

不動産を売却して購入時よりも高く売れた場合、売却益（譲渡所得）に対して所得税と住民税が課税されます。これらを総称して「譲渡所得税」と呼びます。

譲渡所得は以下の計算式で算出されます。

• 譲渡所得 = 売却価格 − （取得費 ＋ 譲渡費用）

• 取得費：不動産の購入代金や購入時の仲介手数料など。建物の場合は減価償却費を差し引きます。
• 譲渡費用：売却時の仲介手数料や印紙税などです。

税率は不動産の所有期間によって異なり、売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判断されます。

• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：39.63％（所得税30.63％、住民税9％）
• 長期譲渡所得（所有期間5年超）：20.315％（所得税15.315％、住民税5％）

所有期間が5年を超えるかどうかで税率が倍近く変わるため、売却のタイミングは慎重に検討することが必須です。

その他の費用

主要な費用の他にも、物件の状況に応じて以下のような費用が発生することがあります。

• 住宅ローン一括返済手数料：住宅ローンを完済する際に金融機関に支払う手数料です。金融機関や手続き方法によりますが、5000円〜3万円程度が目安です。
• 測量費用：土地や一戸建ての売却で、隣地との境界が確定していない場合に必要です。測量方法によりますが、30万円〜80万円程度かかることもあります。
• 建物の解体費用：古い建物を解体して更地として売る場合に発生します。建物の構造や広さによりますが、木造住宅で1坪あたり3万円〜5万円程度が相場です。
• ハウスクリーニング費用：買主への印象をよくするために室内全体を清掃する費用です。間取りによりますが、5万円〜15万円程度が目安です。
• 引越し費用：居住中の家を売却し、新居へ移るための費用です。荷物量や距離、時期によって変動します。

これらの費用は必ず発生するわけではなく、ローン残債や物件の状況によって必要性が異なります。測量費用や解体費用など高額になりやすい費用は事前に見積もりを取り、余裕をもった資金計画を立てておきましょう。

2000万円で売却した場合

売却価格が2000万円のマンションを2027年3月31日までに売却した場合の費用目安は以下の通りです。

【計算の内訳】

• 仲介手数料：（2000万円 × 3％ ＋ 6万円）× 1.1 ＝ 72万6000円
• 印紙税：契約金額1000万円超5000万円以下に該当
• 抵当権抹消費用：司法書士報酬等を含む概算額

このケースでは、売却価格の約3.8％が費用としてかかります。

ただし、印紙税は紙の契約書を作成した場合に発生し、抵当権抹消費用も依頼先によって変動します。あくまで一例として参考にし、実際の費用は事前に確認してください。

3000万円で売却した場合

売却価格が3000万円の一戸建てを、2027年3月31日までに売却した場合の費用目安は以下の通りです。

【計算の内訳】

• 仲介手数料：（3000万円 × 3％ ＋ 6万円）× 1.1 ＝ 105万6000円
• 印紙税：契約金額1000万円超5000万円以下に該当
• 抵当権抹消費用：司法書士報酬等を含む概算額

このケースでは、売却価格の約3.7％が費用としてかかります。

（参考：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁）

5000万円で売却した場合

売却価格が5000万円のマンションを、2027年3月31日までに売却した場合の費用目安は以下の通りです。

【計算の内訳】

• 仲介手数料：（5000万円 × 3％ ＋ 6万円）× 1.1 ＝ 171万6000円
• 印紙税：契約金額1000万円超5000万円以下に該当
• 抵当権抹消費用：司法書士報酬等を含む概算額

このケースでは、売却価格の約3.5％が費用としてかかります。売却価格が高くなるほど、費用総額における仲介手数料の額が増加します。

3000万円特別控除の適用条件

マイホームを売却した場合、譲渡所得から最高3000万円まで控除できる「3000万円特別控除」という制度があります。

譲渡所得が3000万円以下であれば、この特例を使うことで譲渡所得税はかからなくなります。

3000万円特別控除を利用するためには、主に以下の要件を満たす必要があります。

• 自分が住んでいる家、または住まなくなってから3年を経過する日の属する年の年末までに売却すること
• 売却した年の前年、前々年に3000万円特別控除や他の住宅関連の特例を利用していないこと
• 親子や夫婦など、特別な関係にある人への売却ではないこと
• 土地のみを売却する場合、建物を取り壊してから1年以内に売買契約を締結し、かつ当該土地を貸駐車場など他の用途に使っていないこと

所有期間の長短にかかわらず利用できる、効果の大きい制度です。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

売却した年の1月1日時点で、所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、長期譲渡所得の税率がさらに低くなる「軽減税率の特例」を適用できる可能性があります。

この特例は「3000万円特別控除」と併用が可能です。併用した場合、譲渡所得から3000万円を控除した後の金額に対して、以下の軽減税率が適用されます。

• 課税譲渡所得6000万円以下の部分：14.21％（所得税10.21％、住民税4％）
• 課税譲渡所得6000万円超の部分：20.315％（所得税15.315％、住民税5％）

通常の長期譲渡所得の税率（20.315％）と比較して、6000万円以下の部分の税負担が軽くなります。長年住んだ家を売却する際には、ぜひ活用を検討したい制度です。

特例適用には確定申告が必須

「3000万円特別控除」や「軽減税率の特例」といった税金の特例制度は、自動的に適用されるものではありません。

これらの恩恵を受けるためには、不動産を売却した翌年に、必ず自身で確定申告を行う必要があります。

たとえ特例を適用すると、納める税金が0円になる場合は、確定申告の手続きが必須です。

申告を忘れてしまうと、本来であれば支払う必要のなかった高額な税金を納めることになりかねません。

確定申告の期間は、原則として売却した翌年の2月16日から3月15日までです。必要書類を準備し、期間内に忘れずに申告手続きを行いましょう。

基本の計算式

不動産売却後の手取り額を計算する基本的な式は、以下の通りです。

• 手取り額 = 売却価格 − 諸費用

「諸費用」には、これまで解説してきた仲介手数料、印紙税、登記費用、そして売却益が出た場合の譲渡所得税・住民税などが含まれます。

例えば、3000万円で売却し、諸費用の合計が110万円だった場合、手取り額は2890万円となります。

まずはこの基本式を基に、自身のケースでどのような費用が発生するかを洗い出し、概算額を把握することが鍵となります。

仲介手数料や印紙税は 売却時（決済時）にその場で支払いますが、譲渡所得税・住民税は売却した翌年の確定申告時期に支払うため、翌年の税金分を取り置いておくことが必要です。

住宅ローン残債がある場合の注意点

売却する不動産に住宅ローンが残っている場合は、手取り額の計算式が少し変わります。売却代金から、まず住宅ローンの残債を一括返済する必要があるためです。

• 手取り額 = 売却価格 − （諸費用 ＋ 住宅ローン残債）

例えば、3000万円で不動産を売却し、諸費用が110万円、住宅ローンの残債が1500万円だった場合の手取り額は以下のようになります。

• 3000万円 − （110万円 ＋ 1500万円） = 1390万円

売却価格が「諸費用＋住宅ローン残債」の合計額を下回る場合、手元にお金が残らないばかりか、自己資金で不足分を補う必要があります。

これを「オーバーローン」と呼びます。売却活動を始める前に、住宅ローンの残高を正確に把握しておくことが不可欠です。

仲介手数料の値引き交渉は慎重に

仲介手数料は法律で上限が定められているだけで、下限はありません。そのため、不動産会社と交渉して値引きしてもらうこと自体は可能です。

しかし、過度な値引き交渉は慎重に行うべきです。仲介手数料は不動産会社の成功報酬であり、営業活動の原動力です。

手数料を値引くことで、広告活動が手薄になったり、担当者のモチベーションが下がったりして、結果的に売却価格が下がってしまう可能性があります。

交渉する際は、専任媒介契約を結ぶことを条件にするなど、不動産会社側にもメリットを提示するとよいでしょう。

あくまでパートナーとして、良好な関係を築きながら交渉を進めることが、売却成功の鍵となります。

特例制度を最大限活用する

費用を抑える上で効果的なのが、税金の特例制度を最大限に活用することです。

マイホームの売却で利用できる「3000万円特別控除」は、譲渡所得税の負担を大幅に軽減できる可能性があります。

また、所有期間が10年を超えている場合は「軽減税率の特例」も併用できます。

これらの特例が適用できるかどうかで、手元に残る金額が数百万円単位で変わることも少なくありません。

ただ、適用には細かな要件があるため、自身の状況が特例の適用要件を満たしているか、事前に国税庁のホームページで確認したり、不動産会社や税理士などの専門家に相談したりすることが必要です。

適用できる制度は漏れなく活用しましょう。

不要な費用を見極める

売却にかかる費用の中には、必ずしも必須ではないものもあります。

例えば、ハウスクリーニングやリフォームは、物件の価値を高める可能性がありますが、かけた費用以上に売却価格が上がるとは限りません。

買主が自分でリフォームしたいと考えているケースも多いため、不動産会社と相談し、費用対効果を慎重に判断しましょう。

また、抵当権抹消登記などの手続きは、時間と手間をかければ自分で行うことも可能です。

司法書士への報酬を節約できます。ただ、手続きが煩雑であり、書類の不備や誤りがあると受理されないため、専門家に任せるのが一般的です。

仲介手数料はいつ支払う？

仲介手数料は成功報酬のため、売買契約が成立した後に支払います。

一般的には、売買契約の締結時に半額、そして物件の最終的な引き渡し時に残りの半額を支払うという2回払いのケースが多いです。ただ、会社によっては、残金決済・引渡し時に一括支払いができる場合もあります。

売却益が出なければ税金はかからない？

はい、その通りです。

不動産を売却してかかる譲渡所得税・住民税は、売却によって得られた利益（譲渡所得）に対して課税されるものです。

したがって、購入時よりも安い価格でしか売れない、あるいは取得費や譲渡費用を差し引いた結果、利益が出なかった場合には、これらの税金はかかりません。

費用は売却代金から差し引ける？

はい、多くの費用は売却代金から支払うことが可能です。

仲介手数料や住宅ローンの一括返済、抵当権抹消費用などは、物件の引き渡しと同時に行われる決済の場で、売却代金から直接支払われるのが一般的です。

事前にまとまった現金を用意する必要はありません。