売却価格が市場相場の7〜8割程度になる

リースバックを利用する際の売却価格は、一般的な仲介による売却の市場価格と比較して低くなる傾向があります。多くのケースで、市場価格の70％〜80％程度が目安とされています。

価格が低くなる理由は、リースバック事業者が負うリスクを価格に反映しているためです。

事業者は、物件を購入した後も賃貸契約によって長期間自由に売却できず、保有期間中の不動産価格の下落リスクや、家賃滞納のリスクを抱えることになります。

こうした将来的な不確実性を考慮し、利益を確保するために買取価格を市場価格よりも低く設定するのが一般的です。

毎月の家賃負担が発生する

リースバックを利用すると、住宅ローンの返済や固定資産税の支払いはなくなりますが、代わりに毎月の家賃を支払い続ける必要があります。そして、この家賃が、周辺の賃貸物件の相場よりも割高に設定されるケースもあります。

家賃が割高になる理由は、家賃の設定方法にあります。リースバックの家賃は、近隣の家賃相場ではなく、「売却価格（買取価格） × 事業者が期待する利回り」という計算式で算出されるのが一般的です。

事業者は投資した資金を家賃収入で回収するため、一定の利回りを確保できるような家賃設定を行います。結果として、以前の住宅ローン返済額を上回る家賃になる可能性もあり、家計を圧迫する要因となり得ます。

定期借家契約で住み続けられない可能性

リースバック後の賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。このうち、多くのリースバック事業者で採用されているのが「定期借家契約」です。

普通借家契約は、借主が希望すれば原則として契約を更新できますが、定期借家契約は契約期間が満了すると自動的に契約が終了し、更新が保証されません。

契約期間は2〜3年で設定されることが多く、貸主である事業者が再契約に合意しない限り、期間満了後は退去しなければならなくなります。

家賃滞納で退去のリスク

リースバック契約後、家賃の支払いが困難になる状況は避けなければなりません。万が一家賃を滞納してしまうと、賃貸借契約が解除され、自宅からの退去を求められるリスクがあります。

リースバックの家賃は周辺相場より割高に設定されることが多いため、収入の減少など予期せぬ事態が起きた際に、支払いが苦しくなる可能性も考慮しておく必要があります。

家賃を一定期間滞納すると、貸主であるリースバック事業者は法的な手続きを経て契約を解除し、強制退去を求めることが可能です。

これは一般的な賃貸契約と同様ですが、住み慣れた自宅を失うことになるため、より深刻な問題といえるでしょう。

買い戻し価格が売却価格より高額

リースバックの魅力の1つに、将来的に売却した家を買い戻せる可能性がある点が挙げられます。しかし、買い戻し価格は、当初の売却価格よりも高くなるのが一般的です。

価格が高くなる理由は、リースバック事業者が買取時に負担した諸費用（登記費用、不動産取得税など）や、物件を保有していた期間の固定資産税、そして事業者の利益などが上乗せされるためです。

業者によって異なりますが、目安としては、売却価格の10～30％程度のプラスに設定されるケースが一般的です。

将来の買い戻しを視野に入れている場合は、契約時に買い戻し価格がいくらになるのかを明確にしておかないと、いざ買い戻そうとした際に資金が足りないという事態に陥る可能性があります。

所有権を失い相続できなくなる

リースバックは自宅の「売却」であるため、契約が成立すると家の所有権は買主であるリースバック事業者に移転します。これは、自身の資産リストから当該不動産がなくなることを意味します。

結果として、将来的に子どもなどの相続人に家を資産として残すことができなくなります。もし、家族が自宅を相続することを期待していた場合、相談なくリースバックを進めてしまうと、深刻な家族間トラブルに発展する可能性があります。

また、所有者でなくなるため、固定資産税の支払いは不要になりますが、それは同時に資産としての価値も手放すことと同義です。

将来の資産計画や相続について、家族と十分に話し合ってから判断することが欠かせません。

リフォームや増改築の制限

リースバックを利用すると、家の所有権がリースバック事業者に移るため、自身は「賃借人」という立場になります。そのため、所有者であった時のように自由にリフォームや増改築を行うことはできなくなります。

壁紙の張り替えや設備の交換といった小規模な修繕であっても、基本的には所有者である貸主（リースバック事業者）の許可が必要です。大規模なリノベーションや増築は、原則として認められないケースがほとんどです。

また、設備の故障時の修繕費用についても注意が必要です。通常の賃貸契約では貸主負担となることが多いですが、リースバックの契約では特約によって借主負担とされている場合もあります。

複数事業者で条件を比較する

リースバックを検討する際は、1社の提案だけで判断せず、複数の事業者（最低でも3社以上）から見積もりを取得することをおすすめします。複数の提案を比較することで、自身の家の適正な売却価格や家賃の相場観を養うことができます。

比較すべきは金額だけではありません。以下の項目も重要な比較ポイントです。

• 売却価格と家賃のバランス
• 賃貸借契約の種類（普通借家か定期借家か）
• 契約期間と再契約の条件
• 買い戻しが可能か、その際の価格や条件
• 修繕費の負担区分

これらの条件を総合的に比較し、自身の目的やライフプランに合った事業者を選ぶことが、失敗を避けるための第一歩です。

契約内容を専門家にチェックしてもらう

リースバックの契約書には、売買契約と賃貸借契約の2つが含まれ、専門的な法律用語や不動産特有の条項が多く記載されています。内容を十分に理解しないまま署名・捺印してしまうと、後々不利な条件に気づいても覆すことは困難です。

そのため、契約前には弁護士や司法書士、信頼できる不動産の専門家など、第三者の専門家に契約書の内容をチェックしてもらうことを推奨します。以下の点については注意深く確認が必要です。

• 賃貸借契約の種類と期間
• 家賃の値上げに関する条項
• 修繕費の負担範囲
• 中途解約や買い戻しに関する条件

専門家の視点から、自身に不利な条項がないか、リスクが潜んでいないかを確認してもらうことで、安心して契約を進めることができます。

長期的な家計シミュレーションを行う

リースバックは、契約時だけでなく、その後の長期的な家計への影響を考慮することが不可欠です。売却によってまとまった資金が手に入ると、将来の家賃負担を軽く見積もりがちです。

契約前には、自身の将来の収入（年金など）や支出を予測し、家賃を安定して支払い続けられるか、詳細なシミュレーションを行いましょう。考慮すべき点は以下の通りです。

• 定年後の収入源と金額
• 医療費や介護費など、将来的に増加する可能性のある支出
• 物価上昇による生活費の増加

無理のない資金計画を立てることで、「家賃が払えなくなり退去」という最悪の事態を防ぐことができます。

シミュレーションの結果、支払いに不安がある場合は、家賃を低く抑えるために売却価格を下げる交渉をするか、リースバック以外の選択肢を検討する必要があるでしょう。

普通借家契約を選べる業者を探す

リースバック後に長期間、安心して住み続けたいと考えるのであれば、「普通借家契約」で契約できる事業者を選ぶことが重要な対策となります。

前述の通り、多くのリースバックは更新が保証されない「定期借家契約」を採用していますが、事業者によっては普通借家契約に対応しているところもあります。

普通借家契約であれば、貸主側に正当な事由がない限り、借主が希望すれば契約を更新し続けることが可能です。

これにより、「契約期間満了で住めなくなった」というリスクを大幅に軽減できます。

家族に事前相談し合意を得る

自宅は自身だけのものではなく、家族にとっても大切な場所です。

将来自宅を相続する可能性がある子どもなど、推定相続人がいる場合は、リースバックを検討している段階で必ず相談し、理解と合意を得ておくことがトラブル回避のために不可欠です。

所有権が移転し、相続財産ではなくなることについて事前に説明がなければ、「勝手に家を売った」として深刻な家族間の対立に発展しかねません。

なぜリースバックが必要なのか、調達した資金を何に使うのか、将来の計画はどうなっているのかを丁寧に説明し、家族全員で納得のいく結論を出すことが望ましいでしょう。

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リースバックが向いている人

リースバックの利用が適しているのは、特定のニーズを持つ方々です。以下のような状況に当てはまる場合、リースバックは有効な選択肢となり得ます。

リースバックを避けたほうがよい人

一方で、以下のような目的や状況を持つ方には、リースバックは不向きであり、他の選択肢を検討するほうが賢明です。

通常の仲介売却

不動産会社に仲介を依頼し、市場で買主を探して売却する方法です。最大のメリットは、市場価格に近い、あるいはそれ以上の価格で売却できる可能性がある点です。

売却で得られる資金を最大化したい場合に適した方法といえます。

ただし、買主が見つかるまでに数ヶ月単位の時間がかかることが一般的で、すぐに現金化することは困難です。

また、売却後は家を引き渡して退去する必要があるため、新しい住まいを確保しなければなりません。

リバースモーゲージ

リバースモーゲージは、主に高齢者向けの資金調達方法で、自宅を担保にして金融機関から融資を受ける制度です。契約者が亡くなった際に、担保である自宅を売却して借入金を一括返済する仕組みです。

リースバックとの違いは、所有権が自身のままである点です。そのため、固定資産税の支払いは続きますが、自宅に住み続けながら融資を受けられます。

融資の受け取り方は、毎月定額を受け取る年金形式や、一括で受け取る形式などがあります。

ただし、利用には年齢制限（主に55歳以上など）や物件の条件（抵当権が設定されていないなど）があるのが一般的です。

任意売却

任意売却は、住宅ローンの返済が困難になった際に、融資を受けている金融機関の合意を得て、市場で不動産を売却する方法です。家の売却価格がローン残高を下回る「オーバーローン」の状況で、競売を避けるために選択されます。

競売に比べて市場価格に近い価格で売却できる可能性が高く、売却後の残債務の返済方法についても金融機関と柔軟に交渉できるメリットがあります。

ただし、これはあくまで債務整理の一環であり、資金調達を目的とするリースバックとは根本的に性質が異なります。

住宅ローンの返済に行き詰まった場合の最終手段の1つとして位置づけられます。

Q. リースバックで特に注意すべきデメリットは？

リースバックで特に注意したいデメリットは実際に利用する人の状況にもよりますが、中でも金銭的な意味で大きいのは、売却価格が市場相場の7〜8割程度に下がることと、家賃が周辺相場より割高になる可能性があることの2点です。

これにより、手元に残る資金が少なくなる一方で、将来の支出は増えるという、経済的な二重の負担が生じる可能性があります。

Q. 家賃はどのくらい高くなる？

家賃は周辺の賃貸相場ではなく、「売却価格 × 事業者の期待利回り（年率7〜13％程度）」で計算されるため、割高になる傾向があります。

例えば2000万円で売却した場合、年間の家賃は140万円〜260万円（月額約11万7000円〜21万7000円）が目安となり、近隣の同等物件より高くなる可能性があります。

Q. 契約期間は何年が一般的？

多くのリースバック契約では、更新が保証されない「定期借家契約」が採用され、契約期間は2〜3年が一般的です。