節税の仕組み自体は存在する

不動産投資で節税が可能と言われる主な理由は、「損益通算」と「減価償却」という2つの税制上の仕組みにあります。

不動産投資で得た所得（不動産所得）は、家賃収入から必要経費を差し引いて計算されます。この時、会計上の経費である「減価償却費」を計上することで、実際の現金支出がなくても帳簿上は赤字になることがあります。

不動産所得の赤字を、給与所得など他の所得の黒字と合算できるのが「損益通算」です。

なお、不動産所得の赤字は原則として給与所得などと損益通算できますが、土地取得のための借入金利子など一部は通算できない場合があります。

減価償却できるのは建物・設備であり、土地は減価償却できません。

収益性を無視した提案が横行している

不動産投資の営業トークでは、節税効果がメリットとして強調されがちです。しかし、この背景には、収益性の低い物件を販売するための戦略が隠れている可能性があります。

本来、不動産投資の目的は長期的に安定した家賃収入を得て資産を形成することです。

節税はあくまで副次的な効果に過ぎません。にもかかわらず、不動産会社が節税メリットを強くアピールしてくる場合、それは物件の空室リスクや将来的な価値下落といったデメリットから顧客の目を逸らし、購入へと誘導する狙いがあると考えられます。

なお、節税効果が生まれるのは帳簿上の赤字が発生しているケースが多く、必ずしも投資として高い収益性があるとは限りません。

節税という言葉だけに注目してしまうと、資産を増やすはずの投資で、かえって損失を抱え込むことになりかねません。

理由①：減価償却が終われば増税になる可能性がある

不動産投資の節税効果を支える減価償却費は、永続的に計上できるわけではありません。建物には法で定められた「法定耐用年数」があり、この期間が終了すると減価償却費を計上できなくなります。

減価償却期間が終わると、経費として計上できる金額が大幅に減少するため、不動産所得が黒字に転じやすくなります。その結果、給与所得などと合算される総所得額が増加し、所得税や住民税の負担が増える可能性があります。

節税効果を高めるために耐用年数の短い中古物件（木造など）に投資した場合、数年で減価償却期間が終了し、早い段階で税負担の増加に直面するケースも少なくありません。

理由②：デッドクロスで帳簿は黒字・手元は赤字に

不動産投資では「デッドクロス」という状態に陥るリスクがあります。デッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態のことです。

ローンの返済は元金と利子で構成されますが、経費として計上できるのは利子部分のみです。返済が進むと元金の割合が増え、利子の割合が減るため、経費にできる金額は年々減少します。

この状態で減価償却期間も終了に近づくと、会計上は利益が出ている（黒字）にもかかわらず、手元から出ていく現金（ローン返済額）の方が多くなり、キャッシュフローがマイナスになるという現象が起こります。

帳簿上は黒字なので納税義務が発生しますが、手元にお金がないため、自己資金から税金を支払わなければならない厳しい状況に陥る可能性があります。

中古不動産投資は法定耐用年数の残りが少ないため、償却期間が短くなり、その結果、経費として落とせる金額がローンの元金返済額を下回るデッドクロスが早期に発生することが考えられます。

理由③：売却時に譲渡所得税がかかる

不動産投資における節税は、本質的には「課税の繰り延べ」に過ぎない側面があります。なぜなら、物件を売却する際に譲渡所得税が課される可能性があるためです。

物件を売却して得た利益（譲渡所得）は、以下の式で計算されます。

• 譲渡所得 = 売却価格 - （取得費 + 譲渡費用）

ここで重要なのが「取得費」です。取得費は物件の購入価格から、保有期間中に計上した減価償却費の合計額を差し引いて計算されます。つまり、減価償却によって経費計上した分だけ、売却時の取得費が低くなります。

その結果、売却価格が購入価格と同じか、あるいは下回っていたとしても、帳簿上は大きな売却益（譲渡所得）が発生し、多額の譲渡所得税を納めることになるケースがあります。

保有期間中に節税で得たメリットが、売却時の納税によって相殺されてしまう可能性があることを理解しておく必要があります。

理由④：課税所得900万円未満は効果が薄い

不動産投資による節税効果は、個人の所得税率に左右されます。日本の所得税は累進課税制度を採用しており、所得が高いほど税率も高くなります。

節税効果を実感しやすいのは、一般的に課税所得が900万円（年収目安1200万円）を超え、所得税率が33％以上になる高所得者層です。

なお、損益通算による節税効果は所得税だけでなく住民税（10％）にも影響します。合計43％という高い税率が適用されている分、損益通算による所得圧縮の効果が高まるためです。

一方、課税所得が900万円未満の人の場合、適用される所得税率が5〜23％（住民税10％）と比較的低いため、同じ額の赤字を損益通算しても、還付される税額は限定的です。

不動産投資には空室リスクや価格下落リスクなども伴うため、得られる節税メリットがリスクに見合わない可能性があります。

理由⑤：赤字経営では手元に現金が残らない

節税効果を追求するあまり、不動産経営が継続的に赤字の状態に陥ることは本末転倒です。

減価償却費のような帳簿上の経費だけでなく、実際の現金支出が収入を上回る「キャッシュフローの赤字」が続けば、手元の資金は着実に減少していきます。

不動産投資の本来の目的は、家賃収入によって資産を形成することです。節税はあくまでこの過程で得られる副次的なメリットに過ぎません。

空室の発生や想定外の修繕費などによって赤字が続くと、節税で戻ってくる金額以上に自己資金からの持ち出しが増え、経済的に困窮するリスクがあります。

節税効果という言葉に惑わされず、事業として黒字化を目指せる収益性の高い物件を選ぶことが、不動産投資で成功するための大原則です。

なお、継続的な赤字申告は、銀行からの信用格付けを下げ、次の物件を購入するための融資を受けにくくなる場合があります。

将来的に規模を拡大したい場合、過度な節税によって収益性が低下しないよう注意しましょう。

課税所得900万円未満の人

前述の通り、不動産投資の節税効果は所得税の累進課税の仕組みと密接に関連しています。課税所得が900万円未満の人の場合、適用される所得税率が比較的低いため、損益通算による節税メリットは限定的です。

例えば、課税所得700万円（税率23％）の人が不動産所得で100万円の赤字を出した場合、所得税の節税額は約20万円です。一方、課税所得1000万円（税率33％）の人であれば、同額の赤字100万円で約33万円の節税となり、この差は明らかです。

同じ100万円の赤字（あるいは減価償却費）を出しても、所得1000万円の人の方が、所得700万円の人より約13万円も所得税を節約できます。

しかし、不動産投資にはローン金利の上昇や空室といったリスクがともないます。得られる節税効果が小さい場合、これらのリスクを負ってまで投資を行う合理性は低いと言えるでしょう。

相続税対策が不要な人

不動産投資は相続税対策としても有効ですが、そもそも相続税の心配がない人にとっては、このメリットはありません。

相続税には「3000万円 + （600万円 × 法定相続人の数）」で計算される基礎控除額が設けられています。不動産は現金に比べて評価額が低くなるため相続税対策として活用されることがありますが、相続する財産の総額がこの基礎控除額を下回る場合、相続税は課税されません。

例えば、法定相続人が配偶者と子ども2人の計3人いる場合、基礎控除額は4800万円（3000万円 + 600万円 × 3人）となります。相続財産がこの金額以下であれば、相続税対策を目的として不動産投資を行う必要はないでしょう。

自身の資産状況を正確に把握し、本当に対策が必要かを見極めることが欠かせません。

関連記事

2025/07/23

相続した遺産の運用で失敗しないために！タイプ別のおすすめ運用方法と税金の注意点

キャッシュフローを重視したい人

不動産投資の目的が、手元に残る現金を着実に増やしていくこと（キャッシュフローの最大化）である場合、節税目的の投資は避けるべきです。

所得税の節税効果は不動産所得が主に減価償却などによって帳簿上の赤字になることで生まれます。

減価償却費を計上できる築古物件などは、帳簿上の赤字を作りやすい一方で、突発的な修繕費がかさむなど、実際のキャッシュフローが悪化しやすい傾向があります。

節税のために赤字経営を許容する考え方は、キャッシュフローを重視する戦略とは相容れません。

安定した家賃収入を得て、手元の現金を増やしたいのであれば、節税効果よりも物件の収益性や入居率、将来性などを優先して判断することが不可欠です。

課税所得900万円以上の高所得者

課税所得が900万円を超える高所得者層は、不動産投資による節税メリットを享受しやすいと言えます。所得税の累進課税制度により、課税所得900万円を境に税率が23％から33％へと上昇するためです。

高い税率が適用されている分、損益通算によって課税所得を圧縮した際の効果が高まります。例えば、不動産所得で200万円の赤字が出た場合、税率33％の人なら所得税が約66万円の節税になりますが、税率20％の人なら節税額は約40万円に留まります。

さらに、物件を5年超保有した後に売却する場合の譲渡所得税率は約20％です。

自身の所得税率との差が大きいほど、減価償却による「課税の繰り延べ」効果が高まり、トータルでの節税につながります。

なお、損益通算の効果は所得税だけでなく住民税にも影響します。税率が高いほど節税額も大きくなるため、一般的には高所得者ほど節税メリットを実感しやすい仕組みとなっています。

相続税対策が必要な資産家

多額の現預金や有価証券を保有している資産家にとって、不動産投資は有効な相続税対策となります。現金を不動産に換えることで、相続税評価額を大幅に圧縮できるためです。

現金の相続税評価額はこの金額のままですが、不動産の評価額は、土地は時価の8割程度とされる「路線価」、建物は建築費の7割程度とされる「固定資産税評価額」を基に算出されます。

さらに、この不動産を賃貸に出すことで「貸家建付地」や「貸家」としての評価減が適用され、評価額はさらに下がります。例えば、1億円の現金を賃貸用不動産に換えることで、相続税評価額を3分の1程度にまで圧縮できるケースも少なくありません。

これにより、相続税の負担を軽減できる可能性があります。

築古木造物件への投資

短期的に大きな節税効果を狙う場合、法定耐用年数が短い「築古の木造物件」への投資が選択肢となります。

建物の法定耐用年数は構造によって異なり、木造は22年と定められています。中古物件の場合、耐用年数は「（法定耐用年数 - 経過年数） + （経過年数 × 20％）」で計算されます。一方、法定耐用年数をすべて経過した物件の場合は「法定耐用年数 × 20％」となります。

例えば、築22年を超えた居住用木造物件の場合、耐用年数は最短で4年（22年 × 20％）となります。

これにより、建物部分の価格をわずか4年間で減価償却費として経費計上できるため、短期間に大きな不動産所得の赤字を作り出し、高い節税効果を得ることが可能です。

黒字化を前提とした物件選び

不動産投資で成功するための第一歩は、事業として黒字化できる見込みのある物件を選ぶことです。節税効果を強くアピールする物件の中には、収益性が十分でないケースも少なくありません。

物件を選ぶ際は、節税効果の大きさではなく、立地や賃貸需要、将来性などを多角的に分析し、安定した家賃収入が見込めるかで判断しましょう。

本当に収益性の高い優良物件であれば、「納税は発生しますが、それを上回る十分な利益を得られます」と自信を持って説明できるはずです。

長期的な視点でのキャッシュフロー管理

不動産投資は、数十年単位の長期的な視点で取り組む事業です。成功のためには、安定したキャッシュフロー（手元に残る現金）を維持・管理していくことが不可欠です。

節税目的で帳簿上の赤字を作ったとしても、実際の現金の出入りがマイナスであれば、経営は立ち行かなくなります。空室の発生、家賃の下落、突発的な修繕費、金利の上昇など、キャッシュフローを悪化させる要因は常に存在する点に注意しましょう。

これらのリスクを想定し、余裕を持った資金計画を立てることが欠かせません。

目先の節税効果に一喜一憂するのではなく、「自身やご家族の将来のための新たな収入源を作る」という長期的な目標を見据え、着実に手元の現金を増やしていく戦略を立てましょう。

不動産投資は物件選びが大切

物件選びで悩んだ時はRENOSY（リノシー）に相談がおすすめです。

RENOSY（リノシー）は、株式会社GA technologiesが提供する不動産投資サービスです。

独自のAIが膨大な不動産データや市場データを分析し、将来性が期待できる物件を選定。経験や勘に頼るのではなく、データに基づいた投資判断ができる点が特徴です。

また、物件の紹介から契約、購入後の管理までオンラインで完結します。専用アプリでは収支状況の確認や確定申告に必要な情報の管理もできるため、忙しい人でも効率的に不動産投資を進められます。

こんな人におすすめ

• 月々1万円程度の少額から不動産投資を始めたい人（※）
• 複数の物件タイプから、自分に合った物件を選びたい人
• 忙しく、投資に多くの手間や時間をかけられない人

※本プランはローンのご利用を前提としております。返済額、家賃収入、各手数料等、支出と収入との差額について当社実績から算出。物件やご契約プラン等により異なり、フルローンの場合、別途初期費用として10万円/件が必要です

年収いくらから節税効果がある？

不動産投資による節税効果を実感しやすくなるのは、一般的に課税所得が900万円（年収の目安として1200万円）を超える所得層です。

日本の所得税は累進課税であり、課税所得900万円を境に税率が23％から33％へと上がるため、所得を圧縮した際の税負担軽減効果が高まります。

それ以下の所得層では節税効果は相対的に小さくなる傾向があります。効果が限定的になるため、節税目的での投資は推奨されません。

関連記事

2026/03/04

不動産投資と株式投資を10項目で徹底比較！あなたに向いているのはどっち？

新築と中古、どちらが節税に有利？

短期的な節税効果を重視する場合、中古物件、法定耐用年数が短い築古の木造物件が有利です。

耐用年数が短いほど、1年あたりに計上できる減価償却費（建物部分）が増えるため、不動産所得の赤字を作りやすくなります。

節税目的の営業トークは信用していい？

節税効果のみを強調する営業トークには注意が必要です。収益性を度外視した提案であるケースもあるため、鵜呑みにするのは危険です。

不動産投資の本来の目的は収益の確保であり、節税は副次的なものです。節税を前面に出す営業は、物件の持つリスクや収益性の低さから目を逸らさせるための手段かもしれません。

必ず収支シミュレーションを確認し、長期的に安定したキャッシュフローが見込めるかを自身の目で判断することが欠かせません。