一般的な現物不動産投資に必要な資金

一般的な現物不動産投資では、マンションの一室やアパート一棟などを直接購入するため、多額の資金が必要です。物件価格は数百万円から数億円にものぼり、購入時には物件価格の15％～30％程度の自己資金（頭金や諸費用）が求められるのが一般的です。

例えば3000万円の物件なら、450万円～900万円程度の初期費用が必要になる計算です。
ただし、物件の担保評価や借入者の信用力が高い場合には、自己資金を用意せず、全額をローンでまかなって物件を購入できるケースもあります。

少額投資なら1万円から始められる

近年、不動産投資の仕組みが多様化し、1万円程度の少額からでも始められるようになりました。

REIT（不動産投資信託）や不動産クラウドファンディングといったサービスが登場したことで、多額の自己資金を用意したり、ローンを組んだりしなくても、気軽に不動産を投資対象にできるようになったのです。

これにより、これまで資金面でハードルが高いと感じていた投資初心者や若い世代でも、資産形成の選択肢として不動産投資を検討しやすくなりました。ただし、最低投資額やリスクの内容はサービスごとに異なるため、事前に確認することが重要です。

REIT（不動産投資信託）（数千円〜）

REIT（リート）は「不動産投資信託」のことで、投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産に投資し、得られた収益を分配する金融商品です。

日本のREITは「J-REIT」と呼ばれ、証券取引所に上場しているため、株式のようにいつでも売買できます。

個別のJ-REIT銘柄は数万円から購入可能ですが、複数のREITをまとめた投資信託（REITファンド）であれば、金融機関によっては数千円や月々1000円からの積立投資も可能です。

デメリット

• 株式市場や金利の動向に影響され、価格が変動する
• 投資対象の物件を自分で選べない
• 倒産や上場廃止のリスクがある
• 配当控除が適用されない

メリットは、取引所の取引時間内であれば、市場価格で売買が可能な点です。1つの商品を購入するだけで日本各地のさまざまな不動産に投資できます。

ポイントの解説

物件の選定からメンテナンスまで、すべてREITの運営会社が行うため、手間がかかりません。
REITの主な収益源は不動産から得られる賃料収入であり、不動産価格は需給バランスによって決まるため、株式に比べて価格変動が比較的緩やかな傾向があります。

デメリットは株式と同様に、景気や金利の動向によって価格が変動する点です。経済状況や市場の変動などによって収益が下がる可能性もあります。

また、REIT（不動産投資信託）は、投資家から集めた資金をもとに運用会社（プロ）が不動産を選定・運用する仕組みがあるため、投資家は「どの物件に投資するか」を直接決めることはできません。

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2026/02/24

#初心者向け

不動産投資信託（REIT）とは？仕組みや特徴、種類を解説

不動産クラウドファンディング（1万円〜）

不動産クラウドファンディングは、インターネットを通じて複数の投資家から資金を集め、集めた資金で不動産を取得・運用する仕組みです。1口1万円程度から投資できる手軽さが魅力で、運用で得られた家賃収入や売却益が投資額に応じて分配されます。

デメリット

• 運用期間中の途中解約が原則できない
• 人気の案件は募集開始後すぐに満額になることがある
• 元本割れのリスクがある
• 税制上のメリットが少ない

メリットは不動産クラウドファンディングではローンを組む必要がなく、お小遣いの範囲で不動産投資をスタートできる点です。修繕や入居者対応はすべて運営会社が行うため、物件の管理・運用の手間がかかりません。

不動産クラウドファンディングは、比較的高い想定利回りのファンドを扱う会社が多いことから、高い収益も期待できます。

多くのサービスでは、損失が発生した場合に事業者の出資分から先に負担される「優先劣後方式」を採用しており、投資家の元本が一定範囲で守られる仕組みであるのも嬉しいポイントです。

一方、運用期間中の途中解約が原則できない点がデメリットとして挙げられます。途中で資金が必要になっても、運用期間が終了するまでは出資金を引き出せないことに注意しましょう。
人気の案件は募集をかけると投資家の投資申込が集中するケースもあり、必ずしも投資できるとは限りません。

株式投資やREITと同様に元本保証ではないため、想定利回りより分配金が下がるなどのリスクもあります。

不動産クラウドファンディングは不動産を直接所有しないため、所得税や相続税の節税メリットが受けられません。相続税などの節税を重視する場合は、不動産小口化商品（任意組合型）現物不動産投資のほうが適しています。

不動産小口化商品（1口数十万円〜100万円〜など）

不動産小口化商品は、特定の不動産を1口数十万円～100万円、500万円などに分割して販売する商品です。投資家は出資額に応じて、家賃収入や売却益からなる分配金を受け取ります。

不動産クラウドファンディングと似ていますが、最低出資額がやや高めになる点や、「任意組合型」という不動産の共有持分を所有できる形態が一般的である点が主な違いです。相続税対策として活用されることもあります。

初期費用を抑えて始められる

最大のメリットは、なんといっても初期費用を抑えられる点です。不動産クラウドファンディングやREIT、REITファンドであれば、1万円程度の自己資金で不動産投資を始めることができます。

複数の物件に分散投資できる

少額不動産投資、REITや不動産クラウドファンディングでは、自然な形で分散投資が実現できます。REITは1つの商品で多数の不動産に投資しており、不動産クラウドファンディングでは少額資金を複数の異なる案件に振り分けることが可能です。

これにより、特定の物件やエリアで空室や価格下落が発生しても、他の物件の収益でカバーできるため、リスクを低減する効果が期待できます。1つの物件に多額の資金を投じる現物不動産投資に比べて、安定した運用を目指しやすいといえるでしょう。

物件管理の手間がかからない

不動産クラウドファンディングやREIT、不動産小口化商品といった投資方法では、物件の選定から入居者募集、家賃回収、建物のメンテナンスまで、すべての管理・運用を専門の事業者が代行してくれます。

投資家は出資するだけで、煩わしい管理業務に時間を取られることがありません。本業が忙しい会社員の方でも、手間をかけずに不動産からの収益を得ることが可能です。現物不動産投資で発生するような、入居者トラブルや急な設備故障への対応も不要です。

安定的な収益が期待できる

少額不動産投資では、不動産の家賃収入を収益の源泉にしているものが一般的です。家賃は景気の変動による影響を受けにくく、一度入居者が決まれば契約期間中は毎月安定した収入が見込めます。

株式投資のように日々の価格変動に一喜一憂する必要がなく、中長期的に安定したキャッシュフローを期待できるのが魅力です。

短期での大きな利益は期待しにくい

少額不動産投資は、投資金額が少ない分、得られる利益の額も小さくなります。短期間で大きく資産を増やすことにはやや不向きです。

例えば、利回り5％の案件に10万円を投資した場合、1年間の利益は5000円（税引前）です。株式投資のように株価が数倍になるようなリターンは期待しにくいため、コツコツと長期的に資産を育てていきたい人向けの投資方法といえるでしょう。

元本割れのリスクがある

少額不動産投資は、預金と違って元本が保証されているわけではありません。投資対象の不動産の価値が下落したり、空室が増えて想定通りの家賃収入が得られなかったりした場合、投資した元本が戻ってこない「元本割れ」のリスクがあります。

また、REITは市場で売買されるため、経済情勢や市場の動向によって価格が変動することがあります。どのような投資にもリスクは伴うことを理解し、失っても生活に影響のない余剰資金で始めることが欠かせません。

途中解約が難しい場合がある

不動産クラウドファンディングや不動産小口化商品は、一度投資すると所定の運用期間が終了するまで原則として解約や返金ができず、現金化することが難しいというデメリットがあります。これを「流動性が低い」といいます。

運用期間は数ヶ月の短期のものから10年以上の長期にわたるものまでさまざまです。急にお金が必要になった場合でも、すぐに資金を引き出すことはできません。

投資を始める前に、投資資金が運用期間中に必要にならないか、自身のライフプランと照らし合わせて慎重に判断する必要があります。

近いうちに使う予定のあるお金は預金やREITへ、当面使う予定のない余剰資金は不動産小口化商品など、使う時期に合わせて投資を使い分けましょう。

投資のための融資を受けられない

不動産クラウドファンディングやREIT、不動産小口化商品といった少額投資では、基本的に金融機関からの融資（ローン）を利用することができません。投資はすべて自己資金で行うため、少ない資金でリターンを狙う「レバレッジ効果」は期待できません。

レバレッジを効かせられない分、投資効率は低くなり、資産を増やすには時間がかかります。自己資金の範囲内で、リスクを抑えながらコツコツと資産形成を進めたい方向けの方法といえるでしょう。

投資目的で選ぶ

まずは、何のために不動産投資を始めたいのかを明確にしましょう。目的によって適した投資方法は異なります。

• 投資経験を積みたい：1万円から始められる「不動産クラウドファンディング」で、まずは不動産投資の感覚を掴むのがおすすめです。
• 安定した分配金が欲しい：家賃収入がベースで比較的安定している「REIT」や、複数の案件に分散投資できる「不動産クラウドファンディング」が向いています。
• 相続税対策をしたい：不動産の共有持分を所有できる「不動産小口化商品（任意組合型）」が選択肢になります。

少額不動産投資は、1万円程度の少額からプロ厳選の物件に投資できる新しい資産形成の手法です。

投資可能な金額で選ぶ

自身が投資に回せる余剰資金の額に合わせて、投資方法を選びましょう。

• 1万円～数万円：不動産クラウドファンディングや、REITファンド（投資信託）が主な選択肢です。
• 数万円～数十万円：個別のREIT銘柄への投資も視野に入ります。選択肢の幅が広がり、より多くの案件を比較検討できます。
• 数十万円～100万円以上：不動産小口化商品への投資が可能です。より本格的な不動産投資に近い経験ができます。

投資方法は、用意できる資金額に応じて選ぶことが重要です。
1万円程度からであれば不動産クラウドファンディングやREITファンドが中心となり、数万円以上になると個別のREITにも投資可能で選択肢が広がります。

さらに数十万円〜100万円以上の資金があれば、不動産小口化商品にも投資でき、より実物不動産に近い運用が可能です。無理のない範囲で資金計画を立てましょう。

流動性の高さで選ぶ

投資した資金を、必要な時にどれだけ早く現金化できるか（流動性）も重要な選択基準です。

• 流動性を重視する場合：証券取引所で市場が開いている時間に売買できる「REIT」が適しています。急な出費でお金が必要になった場合でも、比較的スムーズに現金化できます。
• 長期的な視点で投資できる場合：運用期間中の解約が難しい「不動産クラウドファンディング」や「不動産小口化商品」も選択肢になります。これらの商品は流動性が低い分、市場の短期的な価格変動に左右されにくいというメリットもあります。自身の資金計画に合わせて選びましょう。

資金の流動性も投資を始める際には重要な判断基準です。REITは証券取引所で売買できるため現金化しやすく、急な出費にも対応しやすい特長があります。

一方、不動産クラウドファンディングや不動産小口化商品は運用期間中の換金が難しいため、長期的な投資向けです。それぞれの特性を理解し、自身の資金計画に合った方法を選ぶようにします。

リスク許容度で選ぶ

自身がどの程度のリスクを受け入れられるかによっても、選ぶべき投資法は変わります。

• リスクをできるだけ抑えたい：複数の不動産に分散投資されている「REIT」や、優先劣後構造で元本割れリスクが低減されている「不動産クラウドファンディング」が向いています。
• ある程度のリスクを取って高いリターンを狙いたい：自身で物件を選定し、運用次第で高い収益を目指せる「低価格な実物不動産（ワンルームマンションなど）」が選択肢となります。ただし、空室や修繕など、より直接的なリスクを負うことになります。

まずはリスクの低いものから始め、経験を積んでから徐々にリスクの高い投資に挑戦するのも1つの方法です。

事業者の信頼性と実績

投資先のサービスを運営する事業者の信頼性は、重要な確認事項の1つです。不動産クラウドファンディングや不動産小口化商品では、事業者が倒産すると投資資金の回収が困難になる可能性があります。

事業者が上場企業または上場企業のグループ会社であるか、設立からの年数、過去の運用実績（ファンド組成数や元本割れの実績など）を確認しましょう。行政からの許認可（不動産特定共同事業法など）をきちんと受けているかも、信頼性を判断する上で重要な指標です。

手数料と運用コスト

投資には、さまざまな手数料やコストがかかります。これらの費用は最終的な手取り収益に直接影響するため、事前にしっかりと確認しておく必要があります。

例えば、REIT（投資信託）では購入時手数料や信託報酬（運用管理費用）がかかります。不動産クラウドファンディングでは、サービス利用料や出資金の振込手数料などがかかる場合があります。

どのような費用が、いつ、どれくらい発生するのかを把握し、それらを考慮した上で実質的な利回りを計算することが大切です。

運用期間と途中解約の条件

不動産クラウドファンディングや不動産小口化商品に投資する場合、運用期間と途中解約の可否は必ず確認しましょう。これらの商品は、一度投資すると運用期間が満了するまで原則として途中換金が難しいのが一般的です。

運用期間は数ヶ月の短期から数年以上の長期までさまざまです。自身のライフプラン（結婚、住宅購入など）を考慮し、運用期間中に資金が拘束されても問題ないかを確認する必要があります。

やむを得ない事情での解約が可能か、その際に手数料や元本の減少リスクがあるかどうかも、契約前に確認しておくべき重要なポイントです。

想定利回りとリスク

提示されている「想定利回り」は、あくまで予測値であり、将来の収益を保証するものではありません。一般的に利回りが高いほどリスクも高くなる傾向があります。

利回りの根拠（家賃収入、売却益など）や、どのようなリスク（空室、家賃下落、災害など）が想定されているかを確認しましょう。

不動産クラウドファンディングの場合は、投資家保護の仕組みである「優先劣後方式（事業者が損失を先に負担する仕組み）」の有無や劣後出資比率（損失を被った時に事業者が損失分を負担する割合）もリスクを判断する上で重要な情報です。

利回りの高さだけで判断せず、リスクとのバランスを総合的に評価することが失敗しないための鍵です。

Q. 1万円から本当に始められる？

はい、始められます。不動産クラウドファンディングや、複数のREITをまとめた投資信託（REIT型投資信託）には、1口1万円以下で投資できる商品があります。少額から不動産投資を体験したい初心者も始めやすいでしょう。

Q. 少額投資でも確定申告は必要？

会社員の場合、給与以外の所得が年間20万円を超えると確定申告が必要です。不動産投資で得た分配金などの利益が20万円を超えた場合は、申告の義務が発生します。

ただし、源泉徴収されている場合など、申告が不要なケースもあります。なお、確定申告が不要でも、住民税の申告が必要になる場合がある点には注意が必要です。

Q. 初心者におすすめの不動産投資は？

初心者の方には、1万円程度の少額から始められ、運用の手間がかからない「不動産クラウドファンディング」や、分散投資効果が高く流動性にも優れた「REIT（不動産投資信託）」がおすすめです。