収入の内訳

マンション投資で得られる収入は、主に2種類に分けられます。1つは物件を保有し続けることで定期的に得られる「インカムゲイン」、もう1つは物件を売却する際に得られる「キャピタルゲイン」です。

インカムゲインの主な内訳

• 家賃収入: 毎月入居者から支払われる賃料で、基本的な収入源です。
• 礼金: 入居時に受け取る謝礼金で、家賃の1〜2ヶ月分が相場です。返還義務がないため、オーナーの収入となります。
• 更新料: 賃貸契約の更新時に受け取る費用で、家賃の1ヶ月分が一般的です。通常2年ごとに発生します。
• その他: 物件に駐車場や自動販売機などがあれば、駐車場や自動販売機の使用料も収入に含まれます。

キャピタルゲイン

• 売却益: 物件を購入価格よりも高い価格で売却できた場合に得られる利益です。

支出の内訳

マンション投資では、家賃収入がある一方で、物件の維持・運営のためにさまざまな支出が発生します。これらのコストを正確に把握することが、現実的な収支計画の第一歩です。

主な支出項目

• ローン返済額: 金融機関から融資を受けて物件を購入した場合、毎月の元本と利子の返済が発生します。支出の中で大きな割合を占める項目です。
• 管理費・修繕積立金: 分譲マンションの場合、共用部分の清掃や点検に使われる「管理費」と、将来の大規模修繕に備える「修繕積立金」を毎月管理組合に支払います。
• 賃貸管理委託費: 入居者募集や家賃回収、クレーム対応などを管理会社に委託する場合の手数料です。一般的に家賃の3％〜5％程度が相場です。
• 税金: 不動産を所有しているとかかる「固定資産税」「都市計画税」や、家賃収入に対してかかる「所得税」「住民税」があります。
• 保険料: 火災や地震などの災害に備えるための「火災保険料」「地震保険料」が必要です。ローン契約時に加入が義務付けられるケースがほとんどです。
• その他: 入居者が退去した際の「原状回復費用」や、エアコン・給湯器などが故障した際の「設備交換費用」など、突発的な支出も見込んでおく必要があります。

キャッシュフローと税引後利益の違い

マンション投資の収支を評価する際、「キャッシュフロー」と「税引後利益」は重要な指標ですが、両者は意味が異なります。

キャッシュフローとは、実際に手元に残る現金の流れのことです。以下の式で計算されます。

• キャッシュフロー = 家賃収入 - （ローン返済額 + 運営経費 + 税金）

ローン返済額には元本と利子が含まれており、手元から出ていく現金をすべて差し引いたものがキャッシュフローです。

一方、税引後利益は会計上の利益を指します。計算式は以下の通りです。

• 不動産所得 = 家賃収入 - 運営経費
• 税引後利益 = 不動産所得 - 税金

ここでのポイントは、経費に「減価償却費」が含まれる一方、「ローン返済の元本部分」は含まれない点です。減価償却費は、建物の価値の減少分を会計上、経費として計上するもので、実際の現金の支出は伴いません。

この違いにより、キャッシュフローはマイナスでも会計上の利益はプラスになるケースや、逆のケースも発生します。

投資の健全性を判断するには、手元の資金繰りを示すキャッシュフローと、税務上の損益を示す利益の両方を正しく理解し、区別して管理することが欠かせません。

関連記事

2026/03/13

不動産投資が節税にならない5つの理由｜収益を無視した節税の注意点を専門家が解説

新築ワンルームの収支例

都心部の新築ワンルームマンション（物件価格2500万円）を想定した収支シミュレーションを見てみましょう。

※頭金250万円、借入2250万円、金利2.0％、期間35年で試算

シミュレーション結果の通り、新築ワンルームマンションは物件価格が高いためローン返済額が増加し、月々のキャッシュフローはマイナスになるケースが一般的です。

中古ワンルームの収支例

次に、都心部の中古ワンルームマンション（物件価格1800万円、築15年）を想定した収支シミュレーションです。

※頭金180万円、借入1620万円、金利2.0％、期間30年で試算

中古マンションでは、現在の修繕積立金だけでなく、長期修繕計画や過去の修繕履歴、管理組合の積立金残高も確認する必要があります。修繕積立金が不足している場合、将来的に積立金の増額や一時金の徴収が行われる可能性があります。

一方で、築年数が経過しているため管理費や修繕積立金が新築時より高めに設定されていることが多く、シミュレーションのように収支がマイナスになることも珍しくありません。また、エアコンや給湯器などの設備交換費用が突発的に発生するリスクも新築より高まります。

関連記事

2026/04/23

築古マンションのリスクとは？購入前に知るべき注意点と対策方法を専門家が解説

収支がマイナスでも続ける理由

シミュレーションで見たように、都心部のワンルームマンション投資では月々の収支がマイナスになることは珍しくありません。それでも多くの人が投資を続けるのは、月々のキャッシュフロー以外のメリットを考慮しているからです。

2. 生命保険の効果

不動産投資ローンを組む際に加入する団体信用生命保険（団信）は、契約者に万が一のことがあった場合にローン残債がゼロになる仕組みです。残された家族は、無借金の不動産と家賃収入を得ることができます。

これを生命保険の代わりと捉え、月々のマイナス分を保険料と考える人もいます。ただし、保障はローン残債に限られ、別途現金が給付されるわけではない点に注意が必要です。

年収500万円の場合

年収500万円の会社員の場合、金融機関からの融資額は年収の7倍〜10倍程度が目安とされ、3500万円〜5000万円程度の借入が可能と考えられます。

しかし、他の借入状況などにもよるため、より現実的なラインとして1500万円〜2000万円程度の中古ワンルームマンションが主な投資対象となるでしょう。

【シミュレーション条件】

• 物件価格：1800万円（中古ワンルーム）
• 自己資金：100万円
• 借入額：1700万円
• 金利：2.3％
• 返済期間：35年
• 想定家賃：7万5000円/月

【月々の収支】

• 収入（家賃）： 7万5000円
• 支出（ローン返済）： 5万9102円
• 支出（経費計）： 1万5000円 （※家賃の20%で仮設定）
• 税引前キャッシュフロー： 898円

このケースでは、月々の収支はプラス898円となります。年収500万円層では、月々のキャッシュフローを大きくプラスにすることは簡単ではありません。

そのため、節税効果や長期的な資産形成を目的として、計画的に毎月の持ち出しを許容する戦略が一般的です。 

年収1000万円の場合

年収1000万円になると、金融機関からの信用力が高まり、より有利な条件で融資を受けやすくなります。

借入可能額の目安は7000万円〜1億円程度となり、投資対象の選択肢が広がります。都心部の高価格帯ワンルームマンションや、複数の物件を所有する分散投資、あるいは地方の一棟アパートなども視野に入ってきます。

ここでは、都区部の一棟アパート（物件価格7260万円）を想定したシミュレーションを見てみましょう。

【シミュレーション条件】

• 物件価格：7260万円（土地・建物含む）
• 自己資金：760万円
• 借入額：6500万円
• 金利：2.0％
• 返済期間：20年
• 満室時想定家賃収入：48万円/月（6万円×8戸）

【月々の収支】

• 収入（家賃）： 48万円
• 支出（ローン返済）： 32万8824円
• 支出（経費計）： 9.6万円 （※家賃の20%で仮設定）
• 税引前キャッシュフロー： 5万5176円

このケースでは、月間で約5.5万円のプラスのキャッシュフローが生まれる計算です。年収1000万円クラスになると、物件選定次第でキャッシュフローを黒字化し、不動産投資から直接的な収入を得ることも現実的な目標となります。

ただし、投資額が増加する分、空室リスクや金利上昇リスクの影響も増加するため、より慎重な物件選びとリスク管理が求められます。

物件選定の段階で収益性を見極める

収支をプラスにするための重要なポイントは、購入前の物件選びです。以下の2点を重視して、収益性の高い物件を見極める必要があります。

空室期間を最小化する

空室は家賃収入がゼロになるため、収支に直接的なダメージを与えます。空室期間をいかに短くするかが、収支改善の鍵となります。

まず、退去者が出た後、速やかに次の入居者が見つかるよう、信頼できる管理会社を選ぶことが欠かせません。入居者募集の実績やネットワークが豊富な管理会社は、空室期間を短縮する上で頼りになります。

また、周辺の家賃相場を常に把握し、競争力のある適切な家賃設定を心がけることも大切です。相場より高すぎると入居者が決まりにくく、安すぎると収益性が低下します。必要に応じて、広告費（AD）を不動産仲介会社に支払い、優先的に入居者を紹介してもらうといった対策も有効です。

管理コストを最適化する

支出の中でも、管理関連のコストは見直しの余地がある項目です。

ただし、手数料の安さだけで選ぶと、入居者対応の質が低く、かえって空室リスクを高めることにもなりかねないため、サービス内容とのバランスが大事です。

また、火災保険なども定期的に見直し、不要な補償を外すことで保険料を抑えることができます。自分でできる範囲の清掃や小規模な修繕を自主管理で行うことも、コスト削減につながる1つの方法です。

ローン条件を見直す

支出の中で大きな割合を占めるローン返済額を圧縮することは、収支改善に直結します。

売却タイミングを見極める

マンション投資の最終的な収支は、売却時に確定します。月々のキャッシュフローがマイナスでも、購入時より高く売却できれば、トータルで利益を得ることが可能です。この「出口戦略」を意識することが、収支をプラスにする上で鍵となります。

売却益（キャピタルゲイン）を最大化するためには、不動産市況が上昇しているタイミングで売却することが理想です。

また、税金の観点も大事です。不動産の譲渡所得は、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかにより、短期譲渡所得と長期譲渡所得に分かれます。

短期譲渡所得は税率が高く、長期譲渡所得になると税率が下がるため、売却時期を検討する際には税務上の所有期間判定も重要です。

そのため、特別な理由がない限り、最低でも5年以上は保有してから売却することが、手残りを最大化するポイントになります。

（参考：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)｜国税庁）

関連記事

2026/06/18

ワンルームマンション投資の出口戦略とは？売却の判断基準と実践ガイドを徹底解説

関連記事

2026/05/01

不動産売却の3000万円控除とは？適用要件から確定申告までわかる完全ガイド

収支計画は保守的に立てる

不動産投資の収支計画を立てる際は、楽観的な見通しではなく、保守的な設定にすることが鉄則です。不動産会社が提示するシミュレーションは、満室想定で計算されていることが多く、現実の運営とは乖離する可能性があります。

具体的には、以下の点を考慮して、より現実的な計画を立てましょう。

• 家賃設定: 周辺相場を調査し、築年数の経過による家賃下落（年間1％程度）を織り込みます。
• 空室率: どんなに好立地でも空室リスクはゼロではありません。最低でも5％程度の空室率を見込んでおくと安心です。
• 経費: 固定資産税や管理費だけでなく、突発的な修繕費や設備交換費用なども予算に組み込んでおきましょう。

定期的な収支見直しを行う

一度立てた収支計画を変更せずにしておくのは危険です。不動産市場や金利動向、物件の状況は常に変化しています。少なくとも年に1回は実績と計画を比較し、収支の見直しを行いましょう。

見直しのチェックポイント

• 実績との乖離: 想定していた家賃収入や経費と、実際の結果にどれくらいの差があるかを確認します。
• 市場の変化: 周辺の家賃相場や競合物件の状況に変化はないか調査します。
• 将来のリスク: 金利上昇の可能性や、大規模修繕の計画などを再確認し、将来の支出に備えます。

定期的な見直しによって問題点を早期に発見し、家賃の調整やコスト削減などの対策を打つことで、収支の悪化を防ぎ、安定した経営を維持することができます。

税理士など専門家の活用

不動産投資の収支管理には、税務に関する専門的な知識が不可欠です。確定申告は、経費の計上方法や減価償却の計算など、複雑な点が多くあります。

税理士などの専門家に相談することで、以下のようなメリットが得られます。

• 正確な確定申告: 申告漏れや計算ミスを防ぎ、追徴課税などのリスクを回避できます。
• 節税対策: 経費として計上できる項目を最大限活用し、合法的な範囲で税負担を軽減するアドバイスを受けられます。
• 客観的なアドバイス: 自身の収支状況を第三者の視点から評価してもらい、経営改善のヒントを得ることができます。

専門家への依頼には費用がかかりますが、それ以上の節税効果やリスク回避効果が期待できる場合も少なくありません。

不動産投資が初めての人や、複数の物件を所有している人は、専門家の活用を積極的に検討しましょう。

Q. 投資開始から何年で黒字化する？

A. 一概には言えませんが、売却益まで含めたトータルの収支で「元を取る」までの期間は、一般的に10年程度が1つの目安とされています。

月々のキャッシュフローだけで物件購入価格を回収しようとすると、実質利回り5％の物件でも20年かかる計算になり、長期間を要します。そのため、不動産投資では、毎月の家賃収入（インカムゲイン）と将来の売却益（キャピタルゲイン）を合算して、投資全体の成否を判断するのが一般的です。

例えば、あるシミュレーションでは、年間10万円のキャッシュフローがあるワンルームマンションを1700万円で売却した場合、内部収益率（IRR）がプラスに転じる、つまり投資回収が完了するのは10年目という結果も出ています。

ただし、これはあくまで一例です。物件価格、金利、家賃、売却価格など、さまざまな条件によって期間は変動します。

Q. ワンルーム投資は儲からない？

A. 「ワンルーム投資は儲からない」「やめとけ」といった意見が見られますが、これは一概に正しいわけではありません。ただし、儲かりにくい構造的な理由があることは事実です。

儲からないと言われる主な理由

• 収益性が低い: 都心部の物件は価格が高いため利回りが低くなりがちで、収支が赤字になるケースも少なくありません。
• 空室リスクが高い: 1戸しか所有していないため、空室になると家賃収入がゼロになります。
• 節税効果が限定的: RC造のマンションは法定耐用年数が長く、年間の減価償却費が小さくなるため、節税効果は期待しにくいです。

これらのデメリットから、収益性の低い新築ワンルームマンションに安易に手を出すと、失敗する可能性が高まります。

一方で、築年数が経過して価格がこなれた中古物件を適切な価格で購入したり、将来性のあるエリアを選んだりすることで、安定した収益を上げることは十分に可能です。重要なのは、営業トークを鵜呑みにせず、物件の収益性を自身で冷静に分析することです。

Q. 収支がマイナスでも続けるべき？

A. 計画的なマイナスであれば、続ける価値がある場合があります。しかし、計画外のマイナスや、家計を圧迫するほどの持ち出しが発生している場合は見直しが必要です。

続けてもよいケース（計画的なマイナス）

• 節税効果: 損益通算による所得税・住民税の還付額が、年間の持ち出し額を上回る、あるいは同程度である場合。
• 資産形成: ローン返済が進むことで、着実に純資産が増えている（残債の減少ペースが資産価値の下落ペースを上回っている）場合。
• 将来性: 将来的な家賃収入の安定性や、売却益が見込める好立地の物件である場合。

見直しが必要なケース（危険なマイナス）

• 計画性の欠如: なぜマイナスになっているのか、将来プラスに転じる見込みがあるのか、根拠が不明確な場合。
• 家計への圧迫: 毎月の持ち出し額が増加し、貯蓄を取り崩すなど生活に影響が出ている場合。

「マイナス収支でも大丈夫」という言葉を鵜呑みにせず、マイナス収支が自身の投資計画の中でどのような意味を持つのかを客観的に判断することが欠かせません。