関連記事
公務員でもアパート経営は可能！違反にならない条件と始め方を完全解説
公務員の人の中には、「副収入を得たい」「将来に向けて資産形成をしたい」と考え、アパート経営に興味を持つ人も多いでしょう。
一方で、「公務員でもアパート経営はできるのか」「副業規制に違反しないのか」と不安を感じている人も少なくありません。
公務員は営利目的の副業に制限がありますが、一定条件の範囲内であれば不動産投資が認められるケースもあります。
本記事では、公務員がアパート経営を行う際のルールや注意点、認められる基準、始める前に確認したいポイントについてわかりやすく解説します。
この記事を読んでわかること
- 公務員がアパート経営を許可なく行う具体的な3つの条件
- 条件を超えてアパート経営を行う場合の許可申請の手続き
- 公務員がアパート経営で失敗しないためのリスクと対策
不動産投資が気になっているあなたへ
目的やリスク許容度に合わせてベストな資産運用を選択しましょう。マネイロは働く世代向けにお金の診断・サービスをご提供しています
▶一括投資診断：まとまったお金の運用方法がわかる
▶500万円から始める債券投資セミナー：債券の活用術がわかる
▶オンライン無料相談：専門家と一緒に考える資産運用
公務員がアパート経営できる法的根拠
公務員は、法律によって副業が原則として禁止されています。しかし、不動産賃貸による収入は、一定の条件を満たすことで「事業」ではなく「資産運用」と見なされ、許可される場合があります。
公務員の副業を制限する法律の規定と、法律の中でアパート経営がなぜ認められるのか、法的根拠を理解しておくことが欠かせません。
関連記事
副業禁止の3原則
公務員の副業が制限される背景には、国家公務員法および地方公務員法に定められた3つの基本原則があります。
- 信用失墜行為の禁止: 公務員全体の信用を損なうような行為を禁止する規定です。営利企業と深く関わることで、公正さが疑われる事態を避ける目的があります。
- 秘密を守る義務（守秘義務）: 職務上知り得た情報を外部に漏らしてはならないという義務です。副業によって情報漏洩のリスクが高まることを防ぎます。
- 職務に専念する義務: 勤務時間や注意力のすべてを職務遂行のために用いるべきとする義務です。副業に時間を取られ、本業がおろそかになることを防ぐ目的があります。
これらの原則が、公務員の副業を厳しく制限する法的根拠となっています。
（参考：国家公務員法｜e-Gov 法令検索）
不動産賃貸が認められる理由
公務員の副業は原則禁止されていますが、アパート経営などの不動産賃貸が認められるのは、それが「事業」ではなく「資産運用」の一環と見なされるためです。
国家公務員の場合、人事院規則14-8およびその運用通知により、不動産賃貸が「自営」に該当するかどうかの判断基準が示されています。
一定の規模・収入・管理方法の範囲内であれば、承認を要しない資産運用として扱われる可能性があります。
ただし、地方公務員の場合は自治体ごとに服務規程や運用が異なるため、実際に始める前に必ず所属先の人事担当部署へ確認することが重要です。
公務員がアパート経営できる3つの条件
公務員が所属長の許可を得ずにアパート経営を行うためには、人事院規則で定められた3つの条件をすべて満たす必要があります。
これらの条件は、アパート経営が「事業」ではなく「資産運用」の範囲内であることを示すための基準です。1つでも超えてしまうと、副業と見なされる可能性があるため注意が必要です。
関連記事
2026/03/19
関連記事
条件①：5棟10室未満の規模
許可なくアパート経営を行うための1つ目の条件は、物件の規模を「5棟10室未満」に抑えることです。具体的には、独立した家屋であれば5棟未満、アパートやマンションのような集合住宅であれば10室未満と定められています。
これは、所得税法上の「事業的規模」の基準である「5棟10室」に達すると、営利目的の事業と見なされるためです。したがって、許可を得ずに経営する場合は、4棟以下かつ9室以下の規模に収める必要があります。
また、駐車場経営の場合は10台未満、土地の賃貸は10件未満という基準も設けられています。
（参考：人事院規則１４―８（営利企業の役員等との兼業）の運用について）
条件②：年間家賃収入500万円未満
2つ目の条件は、年間の家賃収入を500万円未満に抑えることです。物件の規模だけでなく、収入額も事業性の判断基準となります。
注意点
年間の不動産収入が500万円以上になると、営利性が高いと判断され、副業と見なされる可能性があります。この収入には、アパートの家賃だけでなく、駐車場や土地の賃料など、すべての不動産関連収入が含まれる点に注意が必要です。
例えば、月額家賃7万円の部屋を6室経営する場合、年間家賃収入は「7万円 × 6室 × 12ヶ月 = 504万円」となり、基準を超えてしまいます。家賃設定の際には、年間収入が500万円未満になるよう慎重に計画する必要があります。
条件③：管理業務の外部委託
3つ目の条件は、アパートの管理業務を自分で行わず、不動産管理会社などの専門業者に委託することです。
入居者募集、家賃の集金、クレーム対応、建物の清掃や修繕手配といった管理業務を公務員自身が行うと、「職務専念の義務」に違反する可能性があります。また、管理業務を自ら行うことは「自営」と見なされ、副業禁止規定に抵触するおそれがあります。
管理会社に業務を委託することで、本業に支障をきたすことなく、また法的なルールも遵守しながらアパート経営を行うことができます。ほとんどの不動産オーナーが管理を委託しているため、これは比較的満たしやすい条件といえるでしょう。
条件を超える場合の許可申請
もしアパート経営の規模や収入が前述の3つの条件を超えてしまう場合でも、直ちに違法となるわけではありません。
その場合は、所属する組織の任命権者（上長や人事部署など）に事前に申請し、許可を得ることで経営が認められる可能性があります。無許可で条件を超える経営を行うと懲戒処分の対象となるため、必ず手続きを踏むことが必須です。
許可申請の手続き
条件を超えるアパート経営を行う場合、まず所属部署の上長や人事課に相談し、許可申請の意向を伝えます。その上で、「自営兼業承認申請書」などの指定された書類を作成し、提出します。
申請書に加えて、以下のような書類の提出を求められるのが一般的です。
- 不動産の登記簿謄本や図面など、物件の状況がわかるもの
- 賃貸借契約書の写しなど、家賃収入額がわかるもの
- 不動産管理会社との管理委託契約書の写し
これらの書類をもとに、職務への影響がないか、公務員としての信用を損なわないかなどが審査されます。承認までには時間がかかる場合があるため、経営を開始する前に余裕をもって申請しましょう。
許可が下りやすいケース
事業的規模のアパート経営であっても、許可が下りやすいとされるケースがいくつかあります。
相続や生前贈与による取得
親などからアパートや賃貸物件を相続・贈与された場合、本人の意思とは関係なく経営を引き継ぐことになるため、やむを得ない事情として許可されやすい傾向にあります。
相続税対策として建てられた物件なども、これに該当する場合があります。
転勤などによる自宅の賃貸
転勤や家族の介護などで持ち家を離れる必要が生じ、空き家になった自宅を賃貸に出す場合も、許可が得やすいケースです。
住宅ローンが残っているなど、貸し出さざるを得ない経済的な理由も考慮されます。
これらのように、営利目的で自ら積極的に始めたというよりは、やむを得ない事情がある場合に、許可が下りる可能性が高まります。
許可が下りにくいケース
一方で、許可を得るのが難しいケースもあります。それは、相続などのやむを得ない事情がなく、当初から営利目的で事業的規模のアパート経営を始めようとする場合です。
公務員の副業禁止規定は、公務員が営利活動に深く関わることで、職務の公正性や信頼性が損なわれることを防ぐためのものです。
そのため、自らの意思で積極的に大規模な賃貸事業を始める計画は、規定の趣旨に反すると判断されやすく、許可が下りにくい傾向にあります。
働き方改革の流れで副業を認める自治体も増えていますが、それは地域貢献など公益性の高い活動が中心です。
純粋な営利目的の大規模な不動産投資は、依然としてハードルが高いのが現状です。
公務員がアパート経営を始める手順
公務員がアパート経営を始めるには、法律や規則を遵守しつつ、計画的に進めることが肝となります。
情報収集から物件の購入、そして運営開始後の税務処理まで、一連の流れを把握しておくことで、スムーズに資産形成をスタートできます。
ここでは、具体的な5つのステップに分けて解説します。
関連記事
2026/03/19
ステップ①：現状確認と目標設定
最初に、自身の資産状況（自己資金、年収など）を正確に把握し、アパート経営を通じて何を実現したいのかという目標を明確にします。
ポイントの解説
例えば、「老後資金として月10万円の収入を得る」「子どもの教育資金を準備する」など、具体的な目標を設定することで、どのような物件を目指すべきかが見えてきます。
また、公務員としてのアパート経営のルール（規模、収入上限など）を再確認し、ルールの範囲内で計画を立てることが欠かせません。
関連記事
2026/03/11
ステップ②：物件選定と収支シミュレーション
目標が決まったら、次は物件探しです。インターネットや不動産会社を通じて、立地や価格、利回りなどの条件に合う物件情報を収集します。気になる物件が見つかったら、必ず現地を訪れ、周辺環境や建物の状態を確認しましょう。
そして、重要なのが詳細な収支シミュレーションです。家賃収入から、ローン返済、管理費、修繕積立金、固定資産税などの支出を差し引き、手元にどれくらいの利益が残るのかを計算します。空室リスクなども考慮し、複数のシナリオで試算することが失敗を防ぐ鍵となります。
関連記事
2026/03/19
ステップ③：管理会社の選定
公務員のアパート経営では管理業務の外部委託が必須のため、信頼できる管理会社を選ぶことが成功を左右します。複数の管理会社から話を聞き、サービス内容や手数料、実績などを比較検討しましょう。
物件所在エリアに強く、客付け（入居者募集）の実績が豊富な会社を選ぶことが鍵となります。担当者との相性も確認し、長期的にパートナーとして付き合える会社を選びましょう。
ステップ④：融資申込と物件購入
購入したい物件が決まったら、金融機関にアパートローンの申し込みを行います。公務員は信用力が高いため審査に有利ですが、物件の収益性も厳しく評価されます。収支シミュレーションなどの資料をしっかりと準備して臨みましょう。
無事に融資の承認が下りたら、不動産会社と売買契約を結び、決済（残代金の支払いと物件の引き渡し）を行います。司法書士に依頼し、所有権移転登記などの手続きを進めます。
ステップ⑤：確定申告の準備
アパート経営によって不動産所得が生じた場合、原則として確定申告の要否を確認する必要があります。
給与所得者の場合、給与所得・退職所得以外の所得金額の合計が20万円以下であれば、所得税の確定申告が不要となるケースもあります。
ポイントの解説
ただし、住民税の申告は別途必要となる場合があるほか、医療費控除などで確定申告を行う場合には、不動産所得も含めて申告する必要があります。
判断に迷う場合は、税理士または税務署に確認しましょう。
公務員がアパート経営で注意すべきリスク
公務員のアパート経営は、安定した職業という強みを活かせる一方で、特有のリスクも存在します。
法律違反によるペナルティはもちろん、一般的な不動産投資に共通する経済的なリスクにも備えなければなりません。
事前にリスクを理解し、対策を講じることが、長期的に安定した経営を続けるための鍵となります。
関連記事
2026/04/23
条件違反による懲戒処分リスク
公務員にとって最大のリスクは、副業規定の条件に違反し、懲戒処分を受けることです。
許可なく「5棟10室以上」の規模や「年間家賃収入500万円以上」の経営を行ったり、自主管理を行ったりした場合、減給や最悪の場合は免職といった重い処分が科される可能性があります。
「バレなければ大丈夫」と安易に考えるのは危険です。不動産所得があると住民税の額が変動するため、経理担当者を通じて職場に知られるケースは少なくありません。
また、知人との会話など、思わぬところから情報が漏れることもあります。ルールを正しく理解し、遵守することが鉄則です。
空室・家賃下落リスク
アパート経営の収益は、入居者がいて初めて成り立ちます。周辺に競合物件が増えたり、地域の人口が減少したりすると、空室が発生するリスクが高まります。
空室期間中は家賃収入が途絶える一方で、ローン返済や管理費などの支出は続くため、キャッシュフローが悪化します。
また、建物の老朽化や周辺環境の変化によって、家賃を下げざるを得なくなる「家賃下落リスク」も常に存在します。
物件購入時には、長期的な視点で賃貸需要が見込める立地かどうかを慎重に見極めることが必須です。
修繕・維持費の負担
アパートは時間とともに老朽化するため、定期的なメンテナンスや大規模な修繕が不可欠です。
給湯器やエアコンなどの設備交換は突発的に発生することが多く、外壁塗装や屋根の防水工事といった大規模修繕には、数百万円単位の費用がかかることもあります。
これらの修繕・維持費を計画的に積み立てておかないと、いざという時に自己資金を取り崩すことになり、経営を圧迫します。
物件購入時に長期修繕計画を立て、毎月の家賃収入から計画的に修繕費を積み立てていくことが、安定経営のためには欠かせません。
確定申告漏れのリスク
アパート経営で不動産所得を得た場合、公務員であっても翌年に確定申告を行う義務があります。本業の給与は年末調整で完結しますが、不動産所得は別途申告が必要です。
ポイントの解説
この手続きを怠ると「申告漏れ」となり、本来納めるべき税金に加えて「無申告加算税」や「延滞税」といった追徴課税がなされる可能性があります。
日ごろから家賃収入や経費の記録をしっかりと管理し、期限内に正しく申告することが大事です。
税務に関する知識に不安がある場合は、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
関連記事
2026/03/13
公務員がアパート経営で得られるメリット
公務員がアパート経営を始めることには、特有の制約がある一方で、安定した立場を活かせるメリットも多く存在します。
給与以外の収入源を確保できるだけでなく、社会的な信用力を活用できたり、税制上の恩恵を受けられたりする可能性があります。ここでは、公務員ならではの3つのメリットを解説します。
安定収入による老後資金の確保
アパート経営の最大のメリットは、給与とは別に、長期的かつ安定的な家賃収入（不労所得）を得られる点です。管理会社に運営を委託すれば、本業に専念しながらでも収入源を確保できます。
この収入は、将来の年金の補完や、ゆとりある老後生活を送るための資金として活用できます。現役時代にローンを完済しておけば、退職後は家賃収入の多くが手元に残り、私的年金のような役割を果たしてくれます。
将来の経済的な不安を軽減し、生活に安定をもたらすでしょう。
関連記事
公務員の信用力を活かした融資
公務員がアパート経営を始める上で、有利な点といえるのが、高い社会的信用力です。
金融機関は融資の審査において、申込者の返済能力を重視します。倒産のリスクが極めて低く、収入が安定している公務員は、返済能力が高いと評価されるため、アパートローンの審査に通りやすい傾向があります。
また、他の職業に比べて低い金利で融資を受けられる可能性もあります。有利な条件で資金を調達できることは、月々の返済負担を軽減し、キャッシュフローを改善させる上でアドバンテージとなります。
公務員は収入の安定性から、金融機関の審査で一定の評価を受けやすい傾向があります。ただし、融資を受けやすいことと、投資として安全であることは別問題です。
自己資金が少ない状態で借入割合を高めると、空室や金利上昇、修繕費の発生時に資金繰りが悪化しやすいため、無理のない借入計画を立てることが重要です。
相続税対策としての活用
アパート経営は、将来の相続税対策としても有効な手段です。
ポイントの解説
現金や預貯金をそのまま相続する場合、金額が100％相続税の評価対象となります。一方、不動産（土地や建物）は、時価よりも低い「相続税評価額」で評価されるため、課税対象額を圧縮する効果が期待できます。
土地の上にアパートなどの賃貸物件を建てることで、土地は「貸家建付地」として評価額がさらに下がり、建物も「貸家」として評価が下がります。
これにより、現金で保有しているよりも相続税の負担を軽減できる可能性があります。将来、資産を家族に引き継ぐことを考えている場合、アパート経営は選択肢の1つとして考えられます。
関連記事
公務員のアパート経営に関するよくある質問
公務員がアパート経営を検討する際には、特有の疑問や不安が生じることがあります。ここでは、相続した物件の扱いや家族名義での経営、確定申告の要否など、よくある質問について解説します。
Q. 相続で取得した物件が条件を超える場合は？
相続によって取得したアパートが「5棟10室以上」や「年間家賃収入500万円以上」の条件を超えてしまうことは十分に考えられます。
その場合は、速やかに所属長や人事部署に相談し、自営兼業の許可申請を行う必要があります。
相続は本人の意思とは関係なく発生するやむを得ない事情であるため、許可が下りやすいケースに該当します。無許可のまま放置せず、正直に事情を説明し、適切な手続きを踏むことが欠かせません。
その際、管理業務を専門業者に委託していることを示す契約書などを準備しておくと、スムーズに話が進むでしょう。
Q. 配偶者名義なら制限なく経営できる？
公務員本人ではない配偶者や親族の名義であれば、5棟10室や年間収入500万円といった制限を受けることなく、自由にアパート経営を行うことが可能です。家族は公務員本人とは別人格であり、職業選択の自由が認められているためです。
ただし、注意点として、あくまで名義人である家族が主体となって経営を行う必要があります。
もし、実質的な経営判断や業務を公務員本人が行い、家族は名前を貸しているだけ（名義貸し）と判断された場合、公務員の副業禁止規定に抵触するおそれがあります。
資金の出所や経営への関与の実態が問われる可能性があるため、注意が必要です。
Q. 確定申告は必ず必要？
はい、アパート経営によって不動産所得がある場合は、金額の大小にかかわらず確定申告が必要です。
公務員は通常、勤務先での年末調整で納税が完了しますが、給与以外の所得がある場合は、個人で申告する義務があります。
確定申告をすることで、経費を計上して所得を圧縮したり、万が一経営が赤字になった場合には、給与所得と損益通算して所得税の還付を受けられたりするメリットもあります。申告を怠るとペナルティが課されるため、毎年2月16日から3月15日までの期間内に必ず手続きを行いましょう。
不動産所得が赤字になった場合、一定の範囲で給与所得などと損益通算でき、所得税の還付につながることがあります。
ただし、土地取得に係る借入金利子など、損益通算の対象から除かれるものもあるため、赤字であれば必ず全額を給与所得と相殺できるわけではありません。
まとめ
本記事では主に国家公務員の人事院規則を中心に解説しています。
地方公務員、教職員、警察官、消防職員などは、所属する自治体・教育委員会・組織ごとの服務規程や兼業許可基準が定められている場合があります。
実際にアパート経営を始める前には、必ず所属先の人事担当部署に確認してください。
公務員の高い信用力は、アパートローンを組む際にメリットとなります。安定した給与収入に加えて家賃収入を得ることで、将来の老後資金の確保や相続税対策にもつながります。
ただし、条件違反による懲戒処分や、空室・家賃下落といった経営上のリスクも存在します。
ルールを正しく理解し、信頼できる不動産会社や管理会社をパートナーに選ぶことが、成功への鍵となるでしょう。
不動産投資が気になっているあなたへ
目的やリスク許容度に合わせてベストな資産運用を選択しましょう。マネイロは働く世代向けにお金の診断・サービスをご提供しています
▶一括投資診断：まとまったお金の運用方法がわかる
▶500万円から始める債券投資セミナー：債券の活用術がわかる
▶オンライン無料相談：専門家と一緒に考える資産運用
※本記事の内容は記事公開時や更新時の情報です。現行と期間や条件が異なる場合がございます
※本記事の内容は予告なしに変更することがあります。予めご了承ください
オススメ記事
監修
叶 温
- 税理士／宅地建物取引士／マンション管理業務主任者
不動産投資に特化した税理士。2006年に自身の投資を開始し、約20年にわたり不動産投資における税務戦略および資産形成支援に従事。購入前の段階から収益設計と節税提案を行う点を強みとする。独自に不動産投資シミュレーションソフト「REITISS」を開発し、特許を取得。これまでに多数の投資家を支援してきた実績を有する。
執筆
マネイロメディア編集部
- お金のメディア編集者
マネイロメディアは、資産運用に関することや将来資金に関することなど、お金にまつわるさまざまな情報をお届けする「お金のメディア」です。正確かつ幅広い年代のみなさまにわかりやすい、ユーザーファーストの情報提供に努めてまいります。