なぜ公務員は副業が禁止されているのか

公務員の副業が法律で厳しく制限されている背景には、主に3つの理由があります。これらは公務員という立場の公共性と信頼性を担保するために設けられています。

• 職務専念の義務（国家公務員法 第101条）：国民全体の奉仕者として、公務員は本業に全力を尽くすことが求められます。副業によって本業がおろそかになる事態を防ぐための規定です。

• 信用失墜行為の防止（国家公務員法 第99条）：公務員が特定の営利活動に関わることで、公務の公正性に対する国民の信頼を損なうことを防ぎます。

• 守秘義務（国家公務員法 第100条）：職務上知り得た情報を、副業などの私的な利益のために利用することを禁じるための規定です。

公務員は行政の公平性を保つ立場にあるため、特定の企業や団体と利害関係が生じる副業は、利益相反とみなされるおそれがあります。そのため、営利企業への従事や報酬を伴う活動は、法律により厳しく制限されています。

（参考：国家公務員の兼業について｜内閣官房内閣人事局）
（参考：国家公務員法）

不動産投資が例外的に認められる理由

不動産投資は、一定の条件を満たすことで「副業」ではなく「資産運用」の一環として認められる場合があります。法律が禁じているのは、自ら営利企業を経営したり、報酬を得て事業に従事したりすることです。

不動産投資であっても、この規模が小さく、管理業務を専門の会社に委託していれば、本業への支障がない「資産管理」と見なされます。

条件①：5棟10室未満の規模であること

不動産投資の規模が、事業的規模と見なされない範囲に収まっていることが最初の条件です。具体的には、人事院規則によって以下の基準が設けられています。

• 独立家屋（戸建てなど）の場合：5棟未満
• 独立家屋以外の建物（マンション・アパートなど）の場合：10室未満
• 駐車場の場合：駐車台数が10台未満

例えば、区分所有のワンルームマンションであれば9室まで、戸建てであれば4棟までが原則許可なく運用できる範囲となります。これらの基準を超えると事業的規模と判断され、原則として兼業許可の申請が必要になります。

ただ、地方公務員の場合は、人事院規則とは別に各自治体が独自の兼業ルールを定めていることがあります。

実際の運用は自治体ごとに異なるため、副業を検討する際は、事前に上司や担当部署へ確認しておきましょう。

条件②：年間家賃収入が500万円未満であること

不動産投資から得られる収入額も、事業性を判断するうえでの重要な基準です。年間の家賃収入の合計額が500万円未満であることが、原則、許可不要で不動産投資を行うための条件とされています。

「500万円」という金額は、管理費や修繕積立金などの経費を差し引く前の、総収入額（額面）で判断される点に注意が必要です。複数の物件を所有している場合は、すべての物件からの家賃収入を合算した金額で計算します。

条件③：管理を管理会社に委託すること

公務員が不動産投資を行う場合、物件の管理業務を自身で行わず、専門の管理会社に委託することが実質的に必須の条件となります。

入居者募集、家賃回収、クレーム対応、建物の清掃や修繕手配といった管理業務を自ら行うと、多くの時間と手間を要するため、「職務専念の義務」に抵触する可能性が高いと判断されるためです。

管理会社に業務を委託することで、本業に支障をきたすことなく不動産を運用している、つまり「資産管理」の範囲内であると客観的に示すことができます。

金融機関からの融資審査が通りやすい

不動産投資を始める際、多くの人が金融機関からの融資を利用します。このローン審査において、公務員は高く評価される傾向にあります。

金融機関が融資審査で重視するのは、申込者の返済能力と信用の高さです。公務員は、

• 雇用が安定しており、失業リスクが低い
• 収入が景気に左右されにくく、安定的である
• 退職金制度が整っている

といった理由から、金融機関にとって「返済が滞るリスクの低い優良な顧客」と見なされます。この社会的信用の高さが、融資審査を通過しやすくする大きな要因となっています。

低金利での借入が可能

金融機関からの信用力が高いことは、単に融資が受けやすいだけでなく、より有利な条件での借入につながる可能性があります。具体的には、一般的な会社員と比較して低い金利でローンを組めるケースが少なくありません。

不動産投資は数千万円単位の借入を長期間にわたって返済していくため、わずかな金利差が総返済額に大きな影響を与えます。

例えば、0.1％の金利差でも、30年ローンでは数十万円から数百万円の差になることもあります。

低金利で融資を受けられることは、月々のキャッシュフローを改善し、不動産投資全体の収益性を高めるうえで大きなメリットです。

本業との両立がしやすい

不動産投資は、本業との両立がしやすい資産運用方法です。公務員の場合、このメリットを享受しやすい環境にあります。

前述の通り、入居者募集や家賃回収、建物管理など管理業務は専門の管理会社に委託するため、オーナー自身が日常的に時間を割く必要はほとんどありません。

株のデイトレードのように常に市場を監視する必要もなく、一度物件を購入すれば、後は家賃収入の確認や管理会社との定期的な連絡が主な業務となります。

公務員は比較的、勤務時間や休日が安定しているため、物件探しや情報収集、金融機関とのやり取りといった初期段階の活動にも時間を確保しやすいでしょう。

本業に支障をきたすことなく、着実に資産を形成できる点は、公務員にとって大きな魅力です。

住民税の変動で発覚するケース

不動産投資が職場に知られる一般的な原因は、住民税額の変動です。公務員の住民税は、給与から天引きされる「特別徴収」という方法で納付されています。

不動産投資によって所得（家賃収入から経費を引いた利益）が発生すると、その分だけ全体の所得が増え、住民税額も増加します。

給与計算の担当者が、給与に対して算出される住民税額よりも高い金額が通知されていることに気づき、給与以外の所得があることが発覚する可能性があります。

確定申告で普通徴収を選択する方法

住民税の変動によって職場に知られるリスクを回避するためには、確定申告の際に納税方法を工夫する必要があります。

具体的には、確定申告書の第二表「住民税・事業税に関する事項」の中にある「給与、公的年金等以外の所得に係る住民税の徴収方法」の欄で、「自分で納付」を選択します。これを「普通徴収」といいます。

この手続きを行うことで、給与所得にかかる住民税は従来通り給与から天引き（特別徴収）され、不動産所得にかかる住民税の納付書は自宅に直接送られてきます。

これにより、給与と不動産所得の住民税を分けて納付できるため、職場に所得の増加を知られる可能性を低くすることができます。

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赤字の場合は逆に注意が必要

不動産投資の所得が赤字になった場合も、住民税の変動から職場に知られる可能性があります。不動産所得の赤字は、給与所得と合算して全体の所得を計算する「損益通算」が可能です。

損益通算を行うと、課税対象となる所得額が減るため、結果として住民税額も減少します。給与担当者が、給与額に対して住民税が不自然に少ないことに気づき、理由を問われる可能性があります。

不動産投資の初年度は、不動産取得税などの初期費用が多くかかるため、帳簿上が赤字になりやすい傾向があります。

節税メリットはありますが、住民税の変動という点では注意が必要です。

ただし、住民税が減る理由は医療費控除やふるさと納税などさまざまあるため、必ずしも不動産所得が原因と特定されるわけではありません。

都心部の中古ワンルームマンション

公務員が最初に検討すべき物件として、都心部の中古ワンルームマンションが挙げられます。この理由は以下の通りです。

• 少額から始められる：一棟アパートなどに比べて物件価格が低いため、初期投資を抑えられます。
• 賃貸需要が安定している：都心部は人口が集中し、単身者向けの賃貸需要が根強いため、空室リスクを低く抑えられます。
• 管理が容易：管理会社に委託しやすく、オーナーの手間が少ないです。
• 資産価値が落ちにくい：好立地の物件は、景気変動の影響を受けにくく、資産価値が比較的安定しています。

これらの特徴から、中古ワンルームマンションは、副業規定の範囲内で始めたい公務員にとって、リスクとリターンのバランスが取れた選択肢といえるでしょう。

中古ファミリー向けマンション

中古のファミリー向けマンションも、公務員の不動産投資で検討されることが多い物件タイプです。理由は以下の通りです。

• 入居期間が長い傾向がある：単身者向けと比べて、ファミリー層は子どもの学校や生活環境を重視するため、頻繁に引っ越すケースは多くありません。そのため、一度入居が決まれば長く住んでもらえる可能性が高く、空室リスクを抑えやすい特徴があります。
• 資産価値が安定している：子育てしやすいエリアや生活環境の整った立地であれば、ファミリー層の賃貸需要が見込めます。
• 高い収益性を期待できる：ワンルームなどの単身者向け物件に比べると家賃設定が高い傾向があり、まとまった家賃収入につながる点も魅力です。

子育てしやすい立地のファミリー向けマンションは、賃貸需要が比較的安定しています。単身者向けより家賃が高く設定されることも多く、安定した家賃収入を期待しやすい物件といえるでしょう。

戸建住宅

戸建住宅も、公務員の不動産投資で検討されやすい物件タイプです。理由は以下のとおりです。

• 需要が高い：戸建の賃貸物件はアパートやマンションに比べて供給が多くないため、条件が合えば入居者が見つかりやすい傾向があります。
• 管理の手間がかかりにくい：戸建は共有部分がないため、日常的な清掃や管理は入居者が行うケースが一般的です。
• 購入価格を抑えやすい：地方の中古戸建であれば、比較的低い価格で取得できる物件もあります。初期投資を抑えながら運用を始めやすい点も魅力です。
• 安定した収入を見込める：戸建はファミリー層の入居が中心となるため、一度入居すると長く住み続けるケースが多い
• 土地の資産価値が残る：戸建住宅は建物の価値が下がっても、土地の価値が残る場合があります。

戸建住宅は長期的に安定した家賃収入を期待しやすい物件といえるでしょう。また、戸数が少ないため投資規模を調整しやすく、公務員の副業規定にも配慮しながら運用しやすい点もメリットです。

物件選びに悩んだ時に頼れる｜不動産投資会社2選

不動産投資を検討している公務員の方に向けて、サポート体制が充実した信頼できる不動産投資会社を紹介します。

RENOSY（リノシー）｜データで選び、効率的に運用

株式会社GA technologiesが提供する「RENOSY」は、AIが膨大なデータを解析し、将来性が期待できる優良物件を厳選提案してくれるサービスです。

物件紹介から契約、購入後の賃貸管理や確定申告のサポートまで、すべてオンラインと専用アプリで完結。データに基づいた、手間のかからない不動産投資を実現します。

▼ こんな人におすすめ

• 月額1万円程度（※）の少額から不動産投資を始めたい人
• 豊富な物件タイプの中から、自分に最適なプランを選びたい人
• 本業が忙しく、物件管理や事務手続きの手間を極力省きたい人

※本プランはローンのご利用を前提としております。返済額、家賃収入、各手数料等、支出と収入との差額について当社実績から算出。物件やご契約プラン等により異なり、フルローンの場合、別途初期費用として10万円/件が必要です

JPリターンズ｜手厚いサポートとリスク回避に強み

JPリターンズは、投資家への徹底した「伴走型サポート」を特徴とする不動産投資会社です。

資産価値が下がりにくい「東京都心の中古区分マンション」に特化しており、仲介手数料が不要というコスト面でのメリットもあります。

最大の魅力は、業界最長クラスとなる35年間の家賃保証をはじめ、滞納時の収入保証や原状回復費の負担など、初心者にとって不安な「空室・出費リスク」を抑える仕組みが完備されている点です。

専任担当者が購入から売却まで一貫してサポートしてくれるため、プロの意見を聞きながら着実に運用を進めたい方に適しています。

▼ こんな人におすすめ

• プロのサポートを受けたい人： 専任担当者と一緒に、二人三脚で慎重に投資を進めたい初心者
• リスクを徹底的に抑えたい人： 35年間の長期家賃保証など、安定した家賃収入を最優先したい人
• 都心の優良物件に投資したい人： 資産価値が安定している東京23区の中古物件を狙いたい人

規模拡大のタイミングに注意

不動産投資が順調に進むと、物件を買い増して規模を拡大したくなるかもしれません。しかし、公務員の場合は規模の拡大に慎重になる必要があります。

前述の通り、「5棟10室未満」および「年間家賃収入500万円未満」という基準を超えると、副業規定に抵触し、兼業許可が必要となります。

この許可を得ずに規模を拡大してしまうと、懲戒処分の対象となる可能性があります。

兼業許可の申請は可能ですが、必ずしも承認されるとは限りません。許可を得るためのハードルは高く、職務への影響がないことを厳格に審査されます。

職務専念義務への配慮

不動産投資の条件として管理会社への委託が必須ですが、オーナーとして全く何もしなくてよいわけではありません。管理会社との打ち合わせや、新規物件の検討、修繕の判断、確定申告の準備など、ある程度の時間は必要です。

これらの活動を勤務時間中に行うことは、職務専念義務違反にあたります。例えば、勤務中に不動産会社に電話をかけたり、物件情報を頻繁にチェックしたりする行為は避けるべきです。

不動産投資に関する活動は、休憩時間や終業後、休日に行うことを徹底し、本業に支障が出ないよう自己管理を徹底することが欠かせません。

公務員としての立場を常に意識し、節度ある行動を心がけましょう。

悪質な営業に騙されない

公務員は融資審査に通りやすいというメリットがある反面、この信用力を利用しようとする悪質な不動産業者のターゲットになりやすいというデメリットもあります。

「公務員であれば高額なローンも組めます」「節税効果が高いので」といったセールストークで、相場より割高な新築ワンルームマンションや、収益性の低い物件を勧められるケースは少なくありません。

不動産投資の知識が少ない初心者は、営業担当者の言葉を鵜呑みにしがちです。提案された物件が本当に投資価値があるのか、冷静に判断する必要があります。

複数の不動産会社から話を聞き、営業担当者の説明だけで判断するのではなく、家賃相場や物件価格、収支シミュレーションを自分で確認するなど、慎重な姿勢が求められます。

甘い言葉には裏がある可能性を常に念頭に置き、安易な契約は避けましょう。

相続で不動産を取得した場合も規制対象？

相続によって不動産を取得すること自体は、副業規定に違反しません。

ただし、相続した物件を賃貸に出して運用し、この規模が「5棟10室」や「年間家賃収入500万円」の基準を超える場合は、規制の対象となります。

この場合、不動産投資を継続するためには、兼業許可の申請が必要です。

相続は本人の意思によらない取得であるため、事情が考慮されて許可は下りやすい傾向にありますが、手続きは必ず行うようにしましょう。

配偶者名義で不動産投資はできる？

形式的に配偶者名義で不動産投資を行うことは可能ですが、注意が必要です。

もし、物件の選定や資金提供、運営に関する意思決定などを実質的に公務員本人が行っている場合、名義が配偶者であっても、公務員の副業と見なされる可能性があります。

税務調査などで実態が明らかになった場合、服務規律違反を問われるリスクがあります。

また、購入資金をあなたが出している場合、配偶者への贈与と見なされ、贈与税が課される可能性も考慮しなければなりません。

不動産投資の規模が基準を超えそうな場合は？

不動産投資の規模が「5棟10室」や「年間家賃収入500万円」の基準を超えそうな場合、あるいは超えてしまった場合には、「兼業許可申請」という手続きが必要になります。

この申請は、自身の投資が公務員の服務規律に違反しないことを職場に認めてもらうためのものです。

退職後に規模を拡大することは可能？

はい、可能です。

公務員を退職した後は、国家公務員法や地方公務員法による副業規定の制約を受けなくなります。そのため、「5棟10室」や「年間家賃収入500万円」といった規模の制限なく、自由に不動産投資の規模を拡大することができます。

現役時代は規定の範囲内で堅実に運用して経験を積み、退職金などを活用して退職後に本格的な大家業へ移行するというプランは、公務員の資産形成戦略として有効な選択肢の1つです。