固定資産税の計算方法

固定資産税の税額は、市区町村が決定する「課税標準額」に、標準税率である「1.4％」を乗じて算出されます。

• 固定資産税額 ＝ 課税標準額 × 税率（1.4％）

また、土地が都市計画法上の市街化区域内にある場合は、固定資産税に加えて「都市計画税」も課されるのが一般的です。都市計画税の税率は上限0.3％で、自治体によって異なります。

評価額はどう決まる？

固定資産税の基になる「固定資産税評価額」は、総務大臣が定めた「固定資産評価基準」に基づいて、各市区町村が決定します。この評価額は3年に1度見直され、これを「評価替え」と呼びます。

建物（家屋）

建物の評価額は、「再建築価格方式」で算出されます。これは、評価対象の家屋と同一のものを、評価の時点において当該場所に新築した場合に必要とされる建築費（再建築価格）を求め、そこに経年劣化による減価を考慮して評価額を算出する方法です。

新築時の請負工事金額の5〜6割程度が目安となります。

住宅用地の特例を確認する

土地の固定資産税を節税する上で効果的なのが「住宅用地の特例」です。人が居住するための建物が建っている土地には、税負担を軽減する特例措置が適用されます。

この特例は、土地の面積に応じて2段階に分かれています。

例えば、評価額が3000万円で200㎡の土地の場合、特例が適用されると課税標準額は500万円（3000万円 × 1/6）となり、税額も大幅に軽減されます。

毎年送られてくる納税通知書や課税明細書を確認し、この特例が正しく適用されているかを必ずチェックしましょう。事業用の建物を居住用に変更した場合など、自治体が用途変更を把握できず、特例が適用漏れになっているケースも考えられます。

もし適用されていなければ、自治体に申し出ることで税額が是正され、過去に払い過ぎた分が還付される可能性があります。

更地のまま放置しない

活用していない土地を「更地」のまま所有していると、固定資産税の負担が重くなります。なぜなら、前述の「住宅用地の特例」が適用されないため、土地の評価額が課税標準額となってしまうからです。

また、建物が建っていても注意が必要です。倒壊の危険があるなど、管理が不十分な「特定空家」に指定されると、住宅用地の特例の対象から外されてしまいます。

もし利用予定のない土地を所有している場合は、更地のまま放置するのではなく、アパートや駐車場経営などの土地活用を検討することで、税負担を軽減しつつ収益を得る道も考えられます。

土地の分筆で評価を下げる

広い土地を1つの単位（一筆）として所有している場合、土地を複数の単位に分割して登記する「分筆」を行うことで、固定資産税評価額を下げられる可能性があります。

土地の評価は、道路への接道状況や土地の形状などによって決まります。例えば、大通りに面した利便性の高い部分と、奥まった使いにくい部分が一体の土地として評価されていると、全体の評価額が高くなりがちです。

分筆によって土地を分割し、それぞれの土地の状況に応じて個別に評価してもらうことで、利便性の低い部分の評価額が下がり、結果として土地全体の固定資産税が軽減されるケースがあります。

ただし、分筆には土地家屋調査士による測量や登記手続きが必要で、費用が発生します。節税できる金額と、分筆にかかるコストを比較検討し、専門家に相談しながら慎重に判断することが鍵となります。

私道を非課税にする

所有している土地の一部が、不特定多数の人が通行する「私道」として利用されている場合、当該部分を非課税にできる可能性があります。

固定資産税は、原則として所有するすべての土地に課税されますが、公共の用に供されていると認められる道路は非課税の対象となります。

私道であっても、以下のような条件を満たす場合は「公共の用に供する道路」として扱われ、固定資産税が免除されることがあります。

• 誰でも自由に通行できる状態であること
• 道路の幅員が一定以上あること（例：1.8m以上など）
• 道路の両端が公道に接続していること

また、建物を建てる際に、建築基準法に基づき敷地の一部を道路として後退させる「セットバック」を行った部分も、公共の道路とみなされ非課税となります。

これらの適用を受けるには、納税者からの申告が必要です。心当たりがある場合は、市区町村の資産税課などの担当窓口に相談してみましょう。

登記簿と実測面積を確認する

固定資産税は、原則として登記簿に記載された面積（地積）を基に計算されます。しかし、古くから所有している土地などでは、登記簿の面積と、実際に測量した面積（実測面積）が異なっているケースが少なくありません。

もし実測面積が登記簿の面積よりも小さい場合、本来よりも広い面積に対して課税されていることになり、税金を払い過ぎている可能性があります。

面積が登記簿より小さい場合は、法務局で「地積更正登記」という手続きを行い、登記簿の面積を正しいものに修正することで、翌年度からの固定資産税を下げることができます。

まずは、毎年送られてくる納税通知書や課税明細書に記載されている面積と、権利証や登記簿謄本に記載されている面積に違いがないかを確認してみましょう。もし、実測面積が登記簿より小さい可能性がある場合は、土地家屋調査士などの専門家に相談することをおすすめします。

新築住宅の軽減措置を活用する

2026年3月31日までに新築された住宅には、固定資産税の軽減措置が適用されます。この制度は、一定の要件を満たすことで、新築後の一定期間、家屋にかかる固定資産税が2分の1に減額されるというものです。

対象となる住宅の主な要件と減額期間は以下の通りです。

この軽減措置は、家屋の居住部分のうち120㎡までの部分に適用されます。なお、2026年4月1日以降に新築された住宅については、床面積の要件が40㎡以上240㎡以下となります。

新築住宅を購入した際には、自動的に適用されることが多いですが、念のため納税通知書で減額が適用されているかを確認するとよいでしょう。

長期優良住宅の認定を受ける

「長期優良住宅」の認定を受けることで、新築住宅の固定資産税の軽減措置が受けられる期間をさらに延長することができます。

この認定を受けると、税の軽減期間が以下のように延長されます。

• 一般の戸建て住宅：通常3年間 → 5年間に延長
• マンションなど：通常5年間 → 7年間に延長

長期優良住宅の認定を受けるには、建築前に申請を行い、所定の基準を満たす必要があります。

建築コストは高くなる傾向がありますが、固定資産税の軽減期間が延びるだけでなく、住宅ローン減税や不動産取得税など、他の税制面でも優遇措置を受けられるメリットがあります。長期的な視点で見れば、検討する価値のある選択肢といえるでしょう。

（参考：住宅：認定長期優良住宅に関する特例措置 - 国土交通省）

リフォームで減税を受ける

既存の住宅に特定の改修工事（リフォーム）を行うことで、翌年度の固定資産税が減額される制度があります。対象となる主なリフォームは以下の3種類です。

1. 省エネ改修：窓の二重サッシ化や複層ガラス化など、現行の省エネ基準に適合する断熱改修工事を行った場合、翌年度の固定資産税が3分の1減額されます。
2. 耐震改修：1982年1月1日以前に建てられた住宅について、現行の耐震基準に適合させる改修工事を行った場合、翌年度の固定資産税が2分の1減額されます。
3. バリアフリー改修：65歳以上の人などが居住する住宅で、廊下の拡幅や手すりの設置といった一定のバリアフリー改修工事を行った場合、翌年度の固定資産税が3分の1減額されます。

これらの減額措置は、いずれも家屋の100㎡〜120㎡相当分までを対象とし、工事完了後3ヶ月以内に市区町村への申告が必要です。リフォームを検討する際は、これらの減税制度も念頭に置いて計画するとよいでしょう。

（参考：Ⅰ. 減税制度）

クレジットカード・スマホ決済でポイント還元

固定資産税の納付方法を工夫することで、税額そのものは変わりませんが、ポイント還元によって実質的な負担を軽減できる場合もあります。

多くの自治体では、従来の現金払いや口座振替に加え、クレジットカードやスマートフォン決済アプリ（PayPay、楽天ペイなど）での納付に対応しています。

クレジットカード払い

カード会社のポイント還元を受けられるメリットがあります。ただし、自治体によっては決済手数料がかかる場合があるため、還元されるポイントと手数料を比較して、本当にお得になるかを確認する必要があります。

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縦覧期間に評価額をチェックする

自身の所有する土地や家屋の固定資産税評価額が適正かどうかを確認するために、「縦覧（じゅうらん）」という制度を活用できます。

縦覧とは、毎年4月上旬から納税通知書が発送される時期にかけて、納税者が自分の土地や家屋の評価額を、同じ市区町村内にある他の土地や家屋の評価額と比較できる制度です。市区町村の役所（東京23区の場合は都税事務所）などで「土地価格等縦覧帳簿」「家屋価格等縦覧帳簿」を閲覧できます。

この制度を利用して、近隣の類似した不動産と比べて自分の資産の評価額が著しく高くないかなどを確認することができます。もし評価額に疑問がある場合は、市区町村の担当課に説明を求めることが可能です。

評価額の算定ミスは決して珍しいことではありません。年に一度のこの機会を活用し、自身の税額の根拠となっている評価額をチェックする習慣をつけることが、税金の払い過ぎを防ぐ上で欠かせません。

（参考：大阪市：縦覧制度について）

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更地にすると税負担が増える

古い家屋を取り壊して更地にすることは、固定資産税の観点からは慎重に判断する必要があります。建物がなくなることで、当該土地は「住宅用地の特例」の適用対象外となり、土地の固定資産税が最大で6倍に跳ね上がる可能性があるからです。

建物の取り壊しや土地の売却のタイミングが重要です。固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に対して課税されます。

もし年末に建物を解体し、1月1日時点で土地が更地の状態になっていると、当該年は高い税率で課税されてしまいます。

分筆には費用がかかる

土地の分筆は、評価額を下げて固定資産税を節税できる可能性がある有効な手段ですが、実行には専門家への依頼と費用の発生が伴います。

土地を分筆するためには、まず土地家屋調査士に依頼して土地の境界を確定させるための測量を行う必要があります。その後、法務局で分筆の登記申請を行います。これらの手続きには、数十万円から百万円以上の費用がかかることもあります。

そのため、分筆によって得られる節税効果が、これらの費用を上回るかどうかを事前にシミュレーションすることが不可欠です。必ずしも分筆すれば税金が安くなるわけではなく、土地の形状や評価方法によっては、ほとんど税額が変わらないケースもあります。

分筆を検討する際は、まず複数の専門家に見積もりを依頼し、節税額と費用のバランスを慎重に比較検討しましょう。

制度変更の可能性

固定資産税に関する特例や軽減措置は、国の税制改正によって内容が変更されたり、廃止されたりする可能性があります。現在活用している節税策が、将来も永続的に利用できるとは限りません。

例えば、新築住宅の軽減措置やリフォーム減税などは、適用期限が定められており、延長されるかどうかは毎年の税制改正で決定されます。また、空き家問題の深刻化に伴い、「特定空家」の基準が厳格化されるなど、土地や建物の管理状況に対する税制上の要請は年々厳しくなる傾向にあります。

したがって、節税対策を計画・実行する際には、現行の制度内容を正確に理解するとともに、今後の税制改正の動向にも注意を払うことが必須です。最新の情報を常に確認し、長期的な視点で資産管理を行うことが求められます。

Q. 固定資産税は年々下がる？

A. 固定資産税が年々必ず下がるとは限りません。税額は「土地」と「建物」それぞれの評価額に基づいて決まりますが、両者で価値の変動の仕方が異なります。

• 建物：経年劣化により価値が減少していくため、建物の評価額は年々下がっていくのが一般的です。
• 土地：土地の評価額は、3年に一度の「評価替え」で見直されます。地価の動向によって評価額が上がることもあれば、下がることもあります。

したがって、建物の評価額が下がっても、土地の評価額がそれを上回るほど上昇すれば、全体の固定資産税額は上がることになります。

Q. PayPayで支払うとポイントがつく？

A. 以前はPayPayなどのスマートフォン決済で税金を支払うとポイントが付与されましたが、現在では多くのサービスで請求書払いに対するポイント付与が対象外となっています。

例えば、PayPayでは2022年4月以降、請求書払いでのポイント付与は基本的に行われていません。ただし、キャンペーンなどで一時的にポイントが付与される可能性はあります。

固定資産税をスマホ決済で支払う際は、ポイント還元の有無だけでなく、手数料がかからないか、支払いの上限額はいくらか、といった点も確認することが必須です。利用する決済サービスの最新情報を公式サイトなどで確認してから支払い方法を決めましょう。

（参考：「PayPay請求書払い」のPayPayステップ特典変更について - PayPayからのお知らせ）

Q. 3000万円の家の固定資産税は？

A. 3000万円の家の固定資産税を一概に算出することは困難です。税額は、土地と建物の評価額の割合、土地の面積、建物の構造、所在地など多くの要因によって変動するためです。

あくまで一般的な目安として、以下の条件で試算してみます。

【条件】

• 土地・建物の合計評価額：2100万円（購入価格3000万円の7割と仮定）
• 内訳：土地評価額1200万円、建物評価額900万円
• 土地面積：200㎡以下（小規模住宅用地）
• 新築住宅（一般の戸建て、床面積120㎡）

【計算例】

• 土地の税額：1200万円 × 1/6（特例）× 1.4％ = 2万8000円
• 建物の税額：900万円 × 1.4％ × 1/2（新築軽減）= 6万3000円
• 合計年税額：2万8000円 + 6万3000円 = 9万1000円

この例では、新築後3年間は約9万1000円となります。4年目以降は建物の軽減措置がなくなるため、税額は上がります（ただし、建物の経年減価により評価額は下がります）。実際の税額は、住んでいる市区町村から送付される納税通知書で必ず確認してください。